Hyra ut i andrahand – tänk på!

Innan du hyr ut i andrahand är det några få frågor som är viktiga att få svar på. Hur får jag tillstånd att hyra ut? Vilket hyressystem gäller? Kan jag bli återbetalningsskyldig? Hur skriver jag ett giltigt kontrakt? Vad händer om det inte går som jag tänkt det?

En ny lag om uthyrning av egen bostad har börjat gälla 1 februari 2013. Lagen gör att det blir skillnad på att hyra ut en hyresrätt och en bostadsrätt i andrahand.

Du måste skaffa tillstånd att hyra ut
Om du ska hyra ut din hyresrätt eller bostadsrätt i andrahand, är det du som ska söka tillstånd för uthyrningen av värden eller bostadsrättföreningen. Det är upp till värden/föreningen om den/de vill tillåta att du hyr ut i andrahand. Om du har speciella skäl att hyra ut så ska du få det. Vanliga anledningar som ger tillstånd att hyra ut i andrahand är sjukdom, studier på annan ort, tillfälligt arbete på annan ort, separation, ”provbo” med en framtida sambo, särskilda familjeförhållanden, eller andra jämförbara anledningar.

Utan tilltånd kan du förlora din lägenhet
För hyresrätter är det oerhört viktigt att ha värdens tillstånd när du hyr ut eftersom du annars bryter mot det avtal du har med värden. Du kan förlora ditt förstahandskontrakt även om andrahandshyresgästen inte missköter sig, eftersom otillåten andrahandsuthyrning betraktas som grund för uppsägning av kontrakt.

För bostadsrätter står det oftast i föreningens stadgar hur en andrahandsuthyrning ska gå till och om någon bryter mot dessa får uthyraren en varning. I allvarliga fall kan olovlig uthyrning leda till att bostadsrättsinnehavaren blir ombedd att flytta och sälja sin lägenhet.

Om värden upptäcker att du hyr ut utan tillstånd ska han/hon skicka en anmodan om rättelse så att du har tid att avhysa din andrahandshyresgäst men se inte det som ett kryphål i lagen. Det ger dig lite mer tid men värden har fortfarande rätten på sin sida och det är bara onödigt att göra sig ovän med sin värd eftersom du får hyra ut i de allra flesta fall om du bara söker tillstånd.

Skaffa skriftligt, spela in eller på annat sätt dokumentera
Tillstånd bör vara skriftligt och krävs oavsett om hyra ska betalas eller inte. Se till att söka i god tid innan du ska börja hyra ut. Muntligt avtal gäller, men precis som med kontraktet kan det vara svårt att bevisa överenskommelsen om det uppstår någon oenighet. Om muntliga avtal ändå ingås är det värt att spela in avtalet. Så länge du som spelar in är med i samtalet så är det lagligt.

Ett tillstånd gäller bara för den person som förstahandshyresgästen valt att hyra ut till; Ny hyresgäst = Nytt tillstånd. Om uthyrningen av någon anledning måste förlängas måste ett nytt medgivande till.

Tillståndsformulär för andrahandsuthyrning hämtas hos din hyresvärd/bostadsrättsförening.

Om värden/föreningen inte gillar din andrahandshyresgäst
Värden har ingen skyldighet att ge sitt tillstånd till andrahandsuthyrning. Värden kan vägra om det finns välgrundade misstankar om att andrahandshyresgästen inte är skötsam, till exempel dåliga referenser. Däremot inte på grund av dennes oförmåga att betala hyran, som ju alltid är förstahandshyresgästens ansvar.

Om värden vägrar ge tillstånd till uthyrning trots att beaktansvärda skäl är uppfyllda kan hyresgästen få ett tidsbegränsat tillstånd hos hyresnämnden. Hyresnämnden kan bara ge tillstånd för uthyrning till namngiven person och en begränsad tid. I samtliga fall förutsätter hyresnämndens tillstånd att upplåtelsen är tillfällig och att förstahandshyresgästen avser att flytta tillbaka.

Det här betyder att det i de flesta fall inte föreligger något lagligt hinder att hyra ut sin lägenhet i andra hand, om en bra anledning finns och det är tillfälligt.

Tillståndsblankett för tillfällig uthyrning finns på hyresnämndens hemsida

Bruksvärdeshyra eller marknadsliknande kostnadshyra?
Om du som hyresvärd ska hyra ut din bostad så gäller olika regler för hyressättning beroende på om du hyr ut en bostadsrätt eller en hyresrätt.

Om du som ska hyra ut;

  • Hyr bostaden, så gäller hyreslagen och du får hyra ut till bruksvärdeshyra. Det innebär att det inte är upp till dig att sätta hyran beroende på hur mycket du tror att den som hyr är villig att betala. Vi har inte marknadshyror i Sverige och det gäller även andrahandsmarknaden. Vid oskäligt hög hyra riskerar du att bli återbetalningsskyldig till din hyresgäst.
    (Andrahand i hyresrätt)
  • Äger bostaden, så gäller både hyreslagen och lagen om uthyrning av egen bostad. Då får du hyra ut till en marknadsliknande hyra som är tänkt att hypotetiskt täcka dina kostnader för att äga bostaden. Du behöver inte betala tillbaka eventuell oskäligt hög hyra.
    (privatuthyrning av bostadsrätt/äganderätt)

Hyra ut hyreslägenhet. Ofta ligger din förstahandshyra ungefär på bruksvärdesnivån. Men det kan vara värt att kolla upp! Om din hyra ligger väldigt lågt kan du ha rätt att ta ut ett högre belopp än din hyra och då tjänar du lite pengar på det hela. Det här är dock ovanligt eftersom hyresvärden oftast redan tar ut bruksvärdet. Men kommer du underfund med att bruksvärdet ligger lägre än din hyra så får du inte ta ut mer än motsvarande hyra av din andrahandshyresgäst. Men då kan du ju samtidigt pröva hyran i hyresnämnden, eftersom den då ligger för högt. Är du medlem i Hyresgästföreningen hjälper de dig att ta reda på bruksvärdet på just din lägenhet. De kan också hjälpa dig om din förstahandshyra ligger för högt.
Läs mer om hyressättningen i fliken Hyran eller här >>

Hyra ut bostadsrätt. En vanlig missuppfattning är att den som hyr ut en bostadsrätt har rätt att ta ut en hyra som täcker avgiften och kostnader för lånen. Förr gällde bruksvärdesprincipen i alla hyrda bostäder, även om det var en bostadsrätt i andrahand. Nu räknas den högsta tilåtna hyran för bostadsrätter som hyrs ut med en schablon för att få fram kapitalkostnaden. Sedan läggs driftkostnaderna på. Schablonen har ingen relation till dina verkliga lånekostnader utan du kan ha högre eller lägre lån men maxhyran är densamma.
Läs mer om hyressättningen i fliken Hyran eller här >>

Ta inte ut för hög hyra!
Hyresrätt. Att ta ut en för hög hyra kan komma som ett surt brev på posten ganska långt efter uthyrningstiden, och i praktiken leda till en hårt ekonomiskt slag som i värsta fall slutar i personlig konkurs. Om du hyr ut en hyresrätt eller om du hyr ut mer än en bostadsrätt ta då reda på vad bruksvärdeshyran ligger på och sätt den som hyra.

Din andrahandshyresgäst kan gå till hyresnämnden och begära prövning om hyran varit oskäligt hög. Du kan då bli återbetalningsskyldig för upp till ett års mellanskillnad mellan hyran som din hyresgäst betalt och den hyra som hyresnämnden finner vara bruksvärdeshyran. Om du blir återbetalningsskyldig. Be om att få betala tillbaka i flera omgångar.

Bostadsrätt. Även om du hyr ut en bostadsrätt så kan din hyresgäst gå till hyresnämnden för att få en sänkt hyra.Hyresgästen måste däremot först ta kontakt med dig. Hyresnämnden kan, när det gäller andrahandsuthyrning av bostadsrätter, bara sänka hyran för din hyresgäst framåt i tiden. Du kan alltså inte bli återbetalningsskyldig till din hyresgäst, även om hyran varit för hög.

Kontrakt

  • I andrahandskontraktet bör anges att andrahandshyresgästen är skyldig att teckna hemförsäkring.
  • Är hyrestiden längre än två år bör du begära att andrahandshyresgästen skriver på ett avtal där han/hon avsäger sig besittningsrätten till lägenheten (se besittningsrätt). Om du hyr ut max en egen bostadsrätt i taget gäller nya regler där du behåller besittningsrätten oavsett hur länge andrahandshyresgästen bor i din lägenhet. Men är du osäker på reglerna – ta det säkra före det osäkra och skriv in att besittningsrätten ska avtalas bort för din hyresgäst i kontraktet.

Avtalsformulär för att avtala bort besittningsrätten finns att ladda ner på hyresnämndens hemsida eller här>>

  • Hyran ska anges på kontraktet. Skriv också in att hyran ska följa hyresutvecklingen för lägenheten; om hyran höjs under uthyrningstiden ska alltså även andrahandsuthyran justeras.
  • Ange var hyran ska betalas, t ex ett konto i din bank. Det är inte bra att andrahandshyresgästen betalar hyran direkt till fastighetsägaren eftersom du som förstahandshyresgästen kan bli uppsagd om hyran inte betalas i tid.

Om du ska hyra ut din lägenhet är det viktigt att kontrollera att andrahandshyresgästen har möjlighet att betala och går att lita på, eftersom det är du som ansvarar gentemot hyresvärden för betalning av hyran. En privatperson kan gratis begära att få kreditupplysning på sig själv en gång om året. Det är därför lämpligt att andrahandshyresgästen presenterar en sån, eftersom alla eventuella betalningsanmärkningar framgår av den. Kreditkontroll görs lättast av andrahandshyresgästen på dennes bank.

* * *

Länkar:
Hyresnämnden
Skatteverket