Hyran

Hyran ska anges på kontraktet. Skriv också in att hyran ska följa hyresutvecklingen för lägenheten; om hyran höjs under uthyrningstiden ska alltså även andrahandsuthyran justeras.

Det är inte bra att andrahandshyresgästen betalar hyran direkt till fastighetsägaren eftersom förstahandshyresgästen kan bli uppsagd om hyran inte betalas i tid.

Vad är en rimlig hyresnivå?
Det finns klara och tydliga regler för hur hög hyran på en viss lägenhet ska vara. Det är bruksvärdesprincipen (se Ordlistan) som gäller i hyresrätt oavsett förstahandsuthyrning eller andrahandsuthyrning. Bruksvärdeshyra är baserad på bostadens standard, boendekvaliteter, läge, byggår med mera och avgörs genom att jämföra bostäder med varandra och genom förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäster. Är lägenheten en bostadsrätt avgörs hyrans nivå av lag om uthyrning av egen bostad som gör att hyran kan bli högre än hyra i hyresrätt som baseras på bruksvärdet. Bostadsrättsinnehavarens hypotetiska utgifter för räntor (schablonberäkning) samt de verkliga driftkostnaderna såsom avgifter och liknande utgör grunden för att räkna ut vad hyran blir när bostadsrättsinnehavaren hyr ut sin bostadsrätt. Hyresnivån är med andra ord inte upp till hur mycket människor är beredda att betala utan det finns gällande regler för hur de olika hyresnivåerna räknas ut.

Efter den 1 februari 2013 gäller lag om uthyrning av egen bostad för andrahandshyra i bostadsrätter och äganderätter. Det gör att två system för hyror införs. Ett med bruksvärde och en med marknadsliknande hyra. Huvudregeln för all uthyrning kommer fortfarande att vara Hyreslagen (Jordabalken 12 kapitlet). Den gäller för hur hyresgästen får använda lägenheten, tillträde och vad som händer om något går sönder i lägenheten. Om din andrahandshyresvärd;

 

  • Hyr bostaden, så gäller bara hyreslagen (12 kapitlet Jordabalken).
  • Äger bostaden, så gäller nya lagen om uthyrning av egen bostad för frågor så som hyra, besittningsrätt och process i hyresnämnden. I övrigt gäller hyreslagen.

 

Hyresrätt:
Hur tar man reda på bruksvärdet? 

Hos hyresnämnden finns uppgifter samlade gällande motsvariga lägenheter i liknande läge, samma byggår och standard, som kan ge en idé om vad hyran ska ligga på en speciell lägenhet. Om det gäller en hyresrätt är det enklaste att fråga värden om vad hyrorna ligger på för att få reda på om du betalar rätt hyra. Men om man bor svart i andrahand kanske inte det är ett alternativ och då kan det vara lite knepigare. Kanske har du kontakt med någon granne som inte skvallar och kan visa en hyresavi på vad hyran ligger.

Om du inte kan ta reda på vad den egentliga hyran ligger på har du två möjligheter:

 

  • Med hjälp av hyresnämndens samlade uppgifter kan du själv försöka hitta en motsvarande lägenhet där uppgifter finns på hyresnivån.
  • Om du är medlem i Hyresgästföreningen kan de hjälpa dig att ta fram bruksvärdet på den lägenheten du hyr.

 


Hyra av möblerad lägenhet.
Om en lägenhet hyrs ut möblerad kan en summa läggas till hyran för möblerna. För att räknas som möblerad räcker det inte med en nedsutten soffa, en gammal säng och tre pinnstolar, utan lägenheten ska vara fullt möblerad så att det går att bo där utan att andrahandshyresgästen tvingas ta dit egna möbler.
En skälig summa att lägga till för möbler är runt 10% av inventariernas värde per år utslaget på tolv månader.

OBS. Det är det begagnade värdet som räknas!

Exempel: 
Ett möblemang med säng, vardagsrumsmöbler, tv, köksmöbler, hyllor, förvaringsutrymmen osv. har idag ett nuvärde på 30.000 kronor. Det är alltså inte möblernas inköpsvärde utan vad de är värda begagnade. 
10% av 30.000 är 3000 kronor per år i extra tillägg till hyran. 
3000 / 12 månader är 250 kronor extra tillägg på månadshyran.


Prövning av hyran
Hyresnämnden löser tvister. Om den som hyr ut och den som hyr inte är överens om hyresnivån kan man begära en prövning i Hyresnämnden som då hjälper till att lösa tvisten.

Om du misstänker att du betalar för hög hyra och har tagit reda på fakta som pekar på att det är så, kan du begära en prövning av hyran.

Du lämnar då in en ansökan till hyresnämnden. Ansökan ska vara skriftlig, det finns en särskild blankett men man kan också skriva på frihand. Vilka uppgifter som ska finnas med i ansökan framgår av blanketten. Undvik att skicka ansökan via e-post. Du måste ha tagit reda på hur mycket för mycket du betalar så att du kan begära återbetalning av det belopp som ligger över bruksvärdet på lägenheten. Det går alltså inte att bara skicka in en prövningsanmälan på chansning och begära återbetalning, utan det krävs att du har på fötterna.

En hyresprövning kan ta upp till ett år och ofta kan parterna komma överens med hjälp av hyresnämndens medlande. Även om det kan låta bökigt och kräva lite arbete, kan det vara värt att driva igenom en prövning. Om man bott i andrahand i ett år och betalat 3000 kronor för mycket per månad kan det handla om ganska stora summor.

Exempel
Om du hyr lägenheten i två år för 6500 kronor i månaden, och upptäcker sedan att den egentliga hyran är 3500 kronor. Då innebär det att du har betalat 3000 kronor för mycket i 12 månader.

Om du flyttar efter två år och begär en prövning av Hyresnämnden blir den som har hyrt ut återbetalningsskyldig på det belopp som går utanför bruksvärdet i upp till ett år tillbaka i tiden. Med andra ord:
Andrahandshyra 6500 – bruksvärdet 3500 = 3000 kronor 
Mellanskillnad hyra/bruksvärde 3000 x antalet uthyrda månader 
3000 x 12 =36 000 kronor.

Den som hyrt ut kan alltså bli ålagt av Hyresnämnden att återbetala 
36 000 kronor till andrahandshyresgästen + ränta. Det är inte lite pengar det!

Om du vill veta mer om hur en prövning går till, och hur du ska ta reda på bruksvärdet kan du ringa till hyresnämnden på den ort där lägenheten finns. Du kan också gå in på hyresnämndens webbsida för att få mer information och läsa hur en hyresprövning går till.

Återbetalning av för hög hyra
Den som betalat oskäligt hög hyra har rätt till återbetalning plus ränta i efterhand. Det som betalas tillbaka är skillnaden mellan det uppskattade bruksvärdet och den hyra du betalat.

Kom ihåg att det måste kunna styrkas med kvitton, eftersom det är andrahandshyresgästen som har bevisbördan!

Ansökan till hyresnämnden ska inkomma senast inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten, och gäller hyra ett år tillbaka i tiden från det datum ansökan inkommit till hyresnämnden.

Det ska nämnas att det kan vara svårt att få tillbaka sina pengar trots att hyresgästen får rätt i domstol. Ofta blir det långa processer och även om man får rätt är det inte säkert att den som hyrt ut har pengarna för återbetalning. Går det riktigt illa för den som hyrt ut kan det sluta med att kronofogden måste blandas in, och göra utmätning. Det här är förstås både krångligt och tar tid och det bästa är ju att se till att hyran stämmer med bruksvärdet innan du skriver på kontraktet. Men som det ser ut idag kanske man inte har något val, utan måste acceptera överhyra och svartkontrakt. Då kan det vara en liten tröst att veta att det finns en möjlighet att få tillbaka överhyran.

Bostadsrätt med mera: Vad är en rimlig hyra i bostadsrätt?
Den nya lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, blir ett undantag från hyreslagen. Lagen gäller bara för villor, äganderätter och bostadsrätter ägda av privatpersoner. Hyran i bostadsformen blir en variant av marknadshyra och kan bli högre än bruksvärdeshyran. Den marknadsliknande hyran vid privatuthyrning ska schablonmässigt motsvara kostnaden för drift av bostaden inklusive kostnaden för lån (ränta). Amorteringar räknas inte som en kostnad utan är snarare en form av sparande för bostadsägaren.

Hyresgästen har inte besittningsrätt för denna typ av ”andrahandsuthyrning”. Däremot så har hyresgästen alltid rätt att säga upp hyreskontraktet med kortare tid än för hyreslagen. Enbart en månads uppsägningstid tillämpas. Hyresvärden har däremot minst tre månaders uppsägningstid eller längre om parterna avtalat om detta. För alla övriga regler, såsom skötsel av bostaden, så används hyreslagen.

I korthet så fungerar nya lagen om uthyrning av egen bostad så här;

 

  • gäller bara villor, äganderätter och bostadsrätter, och
  • gäller endast ett (1) objekt, som
  • en privatperson hyr ut, och
  • har en reglering om vad den högsta hyran kan få vara, och
  • båda parter kan begära ändrade villkor vid hyresnämnden efter kontakt med motparten,
  • däremot så är det inte möjligt att få tillbaka hyra som varit hög i efterhand.
  • Uppsägning är 1 månad för hyresgästen (alltid) och 3 månader för hyresvärden (om ej längre i avtal).
  • besittningsrätt gäller ej
  • För övriga regler om hyresförhållandet gäller hyreslagen (t ex skötsel av bostaden)

 

För övrig uthyrning gäller gamla vanliga hyreslagen. Det vill säga bruksvärdeshyra och retroaktiv återbetalning av oskäligt dyr hyra gäller för de som hyr en hyresrätt, oavsett om det är i andra, tredje eller fjärde hand. Det gäller även för den som hyr objekt nummer två av en privat person som hyr ut sitt eget ägda boende.
Den nya lagen har sagts införa marknadshyror och att göra svart till vitt. Idag finns redan en variant av förhandlade marknadshyror, pressumtionshyror. Med den nya lagen om uthyrning av egen bostad tillkommer en till variant av marknadsliknande hyra. Pressumtionshyror får idag användas vid nybyggnation. Det gör att det även idag i en hyresrätt kan finnas höga hyresnivåer då pressumtionshyror i princip följer marknadsnivån. Dessa har även nyligen höjts och förlängts så att pressumtionshyrorna får gälla under längre tid.

Hyresgästen och Hyresvärden får fritt komma överrens om en hyrenivå, men om hyran påtagligt överskrider kapitalkostnaden (ungefär räntan) och driftkostnaden (till exempel avgift till bostadsförening) för bostaden så kan Hyresnämnden fastställa en lägre hyra. Maxnivån för en månadshyra fastställs genom att räkna ut en skälig avkastningsränta på bostadens marknadevärde och lägga samman detta med driftkostnaderna.

Så här beskrivs det i lagen;
”Vid en tvist om hyran ska hyresnämnden, om inte en lägre hyra följer av avtalet, fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. ”lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 4 §, stycke 2.

Så här räknar du ut den marknadsliknande hyra:

(Bostadens marknadevärde * skälig avkastningsränta)/12

+ Driftkostnader

= Max nivån av marknadsliknande hyran

För förklaring av orden i lagen se Ordlista eller klicka här >>

För kontrakt som skrivits från och med 1 februari 2013 så kan man bara få tillbaka hyra om man t ex hyr en hyresrätt. Prövning av hyran går alltid att göra men det är sämre förutsättningar om du hyr en bostadsrätt. För uträkning av möblerad bostadsrätt se ovan om hur värdet för möblerad bostad räknas ut för hyresrätt.