Kontrakt

Det är otroligt viktigt att ha ett skriftligt kontrakt, både för den som hyr och den som hyr ut. Finns inget kontrakt finns inte heller någon uppsägningstid vilket kan få konsekvenser för båda parter. Det är lätt att förstå att det är en katastrof att få reda på att man ska vara ute om en vecka ur andrahandslägenheten man hyr svart. Men det är inte heller någon höjdare att hyra ut sin lägenhet till en hyresgäst som helt plötsligt bara flyttar och lämnar lägenheten tom och hyran obetald. Det är därför i allas intresse att ha ett riktigt kontrakt som reglerar hyran, hur länge uthyrningen ska vara och uppsägningstid osv.

Kontrakt kan laddas ner här: Andrahandshyreskontrakt

Muntliga kontrakt gäller visserligen också men det säger sig självt att det kan vara svårt att bevisa vad som sagts i efterhand. Ord mot ord är inget bra utgångsläge. Om du inte kan få ett skriftligt kontrakt kan det vara bra att spela in det muntliga kontraktet. Bäst är att alla vet att du spelar in, men det är lagligt att spela in utan att berätta bara du själv är med i samtalet/rummet.

Kontrakt går att köpa hos en bokhandel men kan också laddas ner på nätet om du har Acrobat reader. Hyresgästen och andrahandshyresgästen ska ha varsitt exemplar, och dessutom brukar hyresvärden vilja ha en kopia. På andrahandskontraktet ska man fylla i giltighetstiden för andrahandsuthyrningen.

Hyrestiden
Det finns olika alternativ för att bestämma tidslängden på ett kontrakt. Vilket alternativ som är mest lämpligt beror lite på hur långt kontraktet är och varför förstahandsinnehavaren hyr ut, hur säkert det är att inte man behöver tillgång till lägenheten tidigare än tänkt osv.

a)”från och med år-månad-dag till och med år-månad-dag”
b)”från och med år-månad-dag tills vidare”
c)”från och med år-månad-dag tills vidare, dock längst till och med år-månad-dag.”

 

  • a)”från och med år-månad-dag till och med år-månad-dag”
    Väljer förstahandshyresgästen det första exemplet med bestämd utflyttningsdag kan andrahandshyresgästen inte sägas upp innan detta datum. Om hyreskontraktet gäller mindre än nio månader och ingen uppsägningstid har avtalats, behövs ingen uppsägning utan den ska då ske automatiskt.På tidsbestämda hyreskontraktet kan man också fylla i uppsägningstiden, till exempel tre månader. De här tre månaderna innebär då inte att andrahandshyresgästen kan sägas upp av förstahandshyresgästen när som helst under hyresperioden. De tre månadernas uppsägningstid handlar bara om uppsägningen inför det slutdatum som står på det tidsbestämda kontraktet. Andrahandshyresgästen har dock alltid rätt att säga upp kontraktet med tre månaders varsel för hyresrätt och med en månads varsel för bostadsrätt/äganderätt oavsett om kontraktet är tidsbestämt. Ett kontrakt som specificerar tiden innebär alltså ett starkt skydd mot överraskningar för andrhandshyresgästen.Exempel:
    Kontaktstiden är skriven enligt a): 2011-03-01 till 2012-12-31 med tre månaders uppsägningstid. Andrahandshyresgästen har då rätt att bo i hyreslägenheten till och med den 31 december 2012. Om den som hyr ut vill att andrahandshyresgästen ska flytta den 31 december måste den meddela andrahandshyresgästen detta, skriftligt, senaste den 30 september, dvs tre månader innan vilket är uppsägningstiden för kontraktet. Om den som hyr ut inte säger upp andrahandshyresgästen senaste det antalet månader som är överenskommen uppsägningstid, har andrhandshyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten.OBS! Den rätten gäller bara mot förstahandsinnehavaren. Om värden inte gett sin tillåtelse till längre uthyrning i andrahand än det datum som står på kontraktet, kan andrahandshyresgästen tvingas flytta i alla fall, men bara om värden säger till. Mot förstahandsinnehavaren gäller den överenskomna uppsägningstiden.Ska man hyra ut sin lägenhet under en längre period ska man vara lite försiktig med en tidsbestämd period på kontraktet eftersom man då låser sig. Även om man inte tror att man kommer att ha behov av lägenheten kan saker ändra sig och har man då skrivit ett tidsbestämt kontrakt så sitter man där utan möjlighet att få tillbaka sin lägenhet förren perioden är slut. Vid längre uthyrning kan det därför vara smidigare att välja alternativ b, med tillsvidarekontrakt.
  • b) ”från och med år-månad-dag tills vidare”
    Här skriver man bara från vilket datum lägenheten hyrs ut och hur lång uppsägningstiden ska vara. Tre månader är den rekommenderade uppsägningstiden och man ska som andrahandshyresgäst undvika att avtala om kortare tid än så. Vid hyra av bostadsrätt/äganderätt gäller olika tider för uppsägning för parterna enligt lag om uthyrning av egen bostad som trädde i kraft 1 februari 2013. Om kontraktet skrivs efter det datumet så har andrahandshyresgästen alltid möjlighet att säga upp kontraktet med en månads varsel.
  • c)”från och med år-månad-dag tills vidare, dock längst till och med år-månad-dag.”
    Detta är en kombination av alternativ a) och b). Det kan vara bra om hyrestiden är längre men ändå har ett troligt slutdatum.

Hyran
Hyran ska anges på kontrakten och det är viktigt för förstahandshyresgästen att skriva in att hyran ska följa hyresutvecklingen. Om man inte gör det kan man vara tvungen att själv betala mellanskillnaden på hyran vid en eventuell höjning.
Vad ingår i hyran?
Det är viktigt att specifiera vad som ingår i hyran exempelvis om värme, el, garageplats, bredband är en del av hyran eller ska betalas utöver den, och om detta är valfritt eller inte. osv.

Hur ska hyran betalas?
Det kan vara bra att specificera om hyran ska betalas med autogiro, bankgiro eller kontant mot kvitto. Om inte annat för att alla ska vara medvetna från början och överens om villkoren. Det är alltid att bättre att undvika kontant mot kvitton eftersom kvitton har en förmåga att försvinna och det kan vara viktigt ha att intyg på att en hyra är betald och hur mycket som egentligen betalades.

I vilket skick är lägenheten?
Det bör finnas en lista på skador och brister i lägenheten för att klargöra vilka skador som redan fanns och vilka som uppkommit under andrahandsuthyrningen. Om det till exempel finns en vattenskada på ett golv ska det stå i en egen bilaga för att undvika diskussion om andrahandshyresgästen är orsak till vattenskadan och därmed ersättningsskyldig. Tänk på att det ibland handlar om uthyrning i flera år, då kan det vara lätt att glömma vilka skador som fanns innan vilket kan leda till onödigt tjafs.

Ingår möbler?
I kontraktet ska framgå om lägenheten hyrs ut möblerad eller inte. Glöm inte att också ha en inventarielista där det framgår vad som finns i lägenheten.