Uppsägning av kontrakt

Formen för uppsägningen
Enligt hyreslagen ska uppsägningen av ett hyreskontrakt vara skriftlig, och helst skickas i ett rekommenderat brev. När det gäller förstahandsuppsägning från värden till en förstahandshyresgäst är lagen klar, brevet ska skickas rekommenderat för att gälla. När det kommer till andrahandsuppsägningar är det inte lika enkelt. Vid förfrågningar hos Hyresnämnden om ett e-mail kunde räknas som en skriftlig uppsägning blev svaret att de inte kunde ta ställning till det. Det är svårt att bevisa att ett e-mail mottagits och vad händer om mottagaren inte går in och läser sina mail, eller struntar i att läsa just det mailet?

Man bör vara noga med hur uppsägningen går till och bör därför inte lita på ett e-mail eller ett vanligt brev. Det är bättre för båda parter att uppsägningen görs ordentligt så att man slipper tvist senare. Ett rekommenderat brev där det klart och tydligt står från vilket datum uppsägningen gäller och undertecknat och daterad är bäst.

När börjar uppsägningen att gälla
Om uppsägningstiden är tre månader och brevet med uppsägningen anländer till andrahandshyresgästen (eller till hyresvärden om det är du som hyresgäst som säger upp kontraktet) så gäller de tre månaderna från nästa kalendermånads start. Alltså tre månader plus de dagar som är kvar i månaden.

Exempel
Om uppsägningstiden är tre månader och det rekommenderade brevet mottages av andrahandshyresgästen den 5 april, räknas de tre månaderna från den 1 maj. Utflyttningsdatum blir då 31 juli.

Uppsägningstiden på kontraktet
På kontraktet ska uppgifter om uppsägningstiden finnas med. Finns den angiven och specificerad i kontraktet så gäller den. Enligt hyreslagen är uppsägningstiden tre månader utom i vissa fall. Enligt lag om uthyrning av egen bostad så är uppsägningstiden en månad om hyresgästen säger upp avtalet och tre månader om hyresvärden säger upp avtalet. Det går att komma överens om annan uppsägningstid, men i så fall är det ändå andrahandshyresgästen som bestämmer om han/hon/hen vill godta detta.

 

  • Tidsbestämd uthyrning, kortare än 9 månader
    Behövs normalt ingen specificerad uppsägningstid. Andrahandshyresgästen är skyldig att flytta på utsatt dag. Men om det finns en överenskommelse om uppsägningstid gäller detta.
  • Uthyrning längre än 9 månader
    Har hyresgästen alltid rätt till minst tre månaders uppsägningstid om inget annat står i kontraktet. En del andrahandsuthyrare försöker avtala bort den här rätten, men du har lagen på din sida, och bör inte gå med på kortare uppsägning.

 

 

  • Uthyrning av bostadsrätt/äganderätt
    När hyresgästen hyr av någon som har bostaden som bostadsrätt eller som äganderätt så gäller som i övrigt kontraktet. Om tiden på kontraktet är mindre gynsam för hyresgästen så gäller istället lagen om uthyrning av egen bostad som ger en månads uppsägningstid om hyresgästen säger upp avtalet. Om hyresvärden säger upp avtalet gäller tre månaders uppsägningstid.

Besittningsrätt
Besittningsrätt är rätten att bo kvar. Vid andrahandsuthyrning är den mycket begränsad men olika regler gäller beroende på längd på kontrakt och beroende på om du hyr en hyresrätt eller en bostadsrätt/äganderätt.

  • Uthyrning av bostadsrätt/äganderätt
    Ingen möjlighet till besittningsrätt finns när du hyr en bostadsrätt eller äganderätt. Din hyresvärd (den som har bostadsrätten eller äger bostaden) kan alltid be dig att flytta. Om du säger upp avtalet är tiden en månad men om hyresvärden säger upp avtalet så gäller tre månader.
  • Uthyrningen upp till två år
    Gäller fortfarande tre månaders uppsägningstid, men andrahandshyresgästen har enligt lag inte någon besittningsrätt.
  • Uthyrningen längre än två år i hyresrätt
    Om en andrahandshyresgäst bor i hyreslägenheten i mer än två år får hon/han/hen besittningsrätt i förhållande till förstahandshyresgästen om detta inte har avtalats bort. Besittningsrätten betyder att andrahandshyresgästen kan neka till en uppsägning och vägra flytta. För att lösa en sådan tvist kan förstahandshyresgästen tvingas gå till hyresnämnden för att få en prövning om att få tillbaka tillgången till sin lägenhet.Förstahandshyresgäst (din hyresvärd) kan och bör upprätta ett avtal med andrahandshyresgästen om att hon/han/hen avstår från besittningsskydd. Det formulär som används för att avtala bort besittningsrätten finns på hyresnämndens hemsida, under ”blanketter”.När avtalet fyllts i ska det skickas tillbaka till hyresnämnden för att godkännas där, och första- och andrahandshyresgästen får varsitt exemplar.

    Den eventuella besittningsrätt en andrahandshyresgäst kan få efter två år gäller enbart gentemot förstahandshyresgästen. Värden har inga skyldigheter mot den som hyr i andra hand och om förstahandskontraktet sägs upp åker även den som hyr i andra hand ut, även om den personen har besittningsrätt i förhållande till den som har förstahandskontraktet.

    Besittningsrätten innebär alltså inte att den som är andrahandshyresgäst har rätt att ta över kontraktet mot någons vilja. Om den som har förstahandskontraktet inte längre har intresse av lägenheten kan kontraktet på den som bor i andrahand, men bara om värden godkänner det.

I normalfallet (längre än 9 månader) måste man alltså säga upp andrahandshyresgästen senast tre månader innan förstahandshyresgästen ska flytta tillbaka till lägenheten. Uppsägningen ska vara skriftlig och skickas som ett rekommenderat brev.

Om andrahandshyresgästen skulle vägra att flytta tvingas förstahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden som avgör om andrahandsuthyrningen ska upphöra. Vid en sådan prövning beslutar hyresnämnden oftast till förstahandshyresgästens fördel om viljan finns att flytta tillbaka till lägenheten.

* * *
Länk till Hyresnämnden

Till sidans topp