Ordlista

A.

Allmännyttan, allmännyttiga bostadsföretag: kommunalt ägt eller kontrollerat företag som förvaltar bostadsfastigheter. Tidigare skedde detta utan enskilt vinstsyfte men 2011 infördes lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag vilket innebar att bolagen nu styrs med ”affärsmässiga principer”, avkastning och vinst.

Andrahandshyresgäst: den som har giltigt kontrakt på en lägenhet med förstahandshyresgästen. Kontraktet måste vara godkänt av hyresvärden, bostadsrättsföreningen (om du hyr en bostadsrätt av någon) eller hyresnämnden för att vara giltigt. Begreppet används även när privatpersoner hyr ut en villa eller äganderätt även om det då inte i juridisk mening är ett andrahandsförhållande. Observera att olika regler gäller för hyresrätt respektive bostadsrätt och äganderätt för hyra, besittningsrätt etc.

B.

Besittningsrätt: skydd för att trygga hyresgästens rätt till att bo kvar i sitt boende. Ger hyresgästen rätt att bo i den bostad som hyresgästen har förstahandskontrakt på. Detta innebär att värden inte kan slänga ut de boende utan särskilda skäl (se ”vräkning”). En andrahandshyresgäst har besittningsrätt gentemot förstahandshyresgästen först efter två år, men det är vanligt att avtala bort. För en andrahandshyresgäst i bostadsrätt eller äganderätt gäller lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Det gör att ingen besittningsrätt finns överhuvudtaget.

Bostadens marknadsvärde: priset på bostaden om den skulle säljas idag. Om bostaden är nyinköpt bör priset vid köp av bostaden kunna användas för att räkna ut en skälig hyra för uthyrning av en äganderrätt eller bostadsrätt (se ”marknadsliknande hyra”). Annars så får en värdering göras genom att jämföra med priset på liknande bostäder.

Bostadsförsörjningsansvar: kommunerna har ett bostadsförsörjningsansvar enligt lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Lagen är till för att kommunerna ska se till att det finns lägenheter till alla. Detta följer inte alla kommuner idag, trots att behovet är skriande. Det finns inget straff för detta lagbrott. 2012 lade Boverket fram förslag på förändringar av lagen.

Bruksvärde: bruksvärdeshyra är hyresgästernas garanti mot oskäliga hyror och finns inskriven i hyreslagen (12 kapitlet Jordabalken). Månadsavgiften (hyran) ska motsvara bostadens bruksvärde. Detta får man fram genom att se hur hög hyran är för en motsvarande hyreslägenhet i samma område. (Är lägenheten möblerad får uthyraren göra ett påslag som motsvarar 10 procent av möblernas värde per år.) Vill du veta din lägenhets bruksvärde är det lättaste att höra av sig till hyresgästföreningen. Det kostar att vara medlem, men är oftast värt det. De kan ge dig information och personlig service om allt som rör bostäder, hyror och lagar.

Bulvanuthyrning: Om en fastighetsvärd vill slippa de rättigheter en försthandshyresgäst har, eller tjäna lite extra pengar och ta ut för hög hyra, händer det att de använder en bulvan. Det innebär att till exempel en släkting eller nära bekant till fastighetsägaren står som lägenhetsinnehavare på förstahandskontraktet. Men den personen bor inte i lägenheten, och har kanske aldrig satt sin fot där, utan funkar bara som ett sätt att komma runt lagen. Den verkliga hyresgästen är i de här fallen andrahandshyresgästen, som då i en rättsprocess kan få rätten till förstahandskontraktet med alla de rättigheter som ingår i detta.

D.

Driftkostnader: fasta och rörliga kostnader vid användning av bostaden, till exempel avgift till bostadsrättsförening, slitage av möbler, kostnad för el, bredband, vatten etc. Vid beräkning av hyra för bostadsrätter och äganderätter (se ”marknadsliknande hyra”) ska de faktiska kostnaderna användas.

F.

Förstahandshyresgäst: den som har ett giltigt kontrakt på en lägenhet med hyresvärden (ägaren till lägenheten).

H.

Hyresnämnden: Är den statliga myndighet som bl.a. medlar och beslutar i hyres- och bostadsrättstvister. Det kan vara värt att veta attman oftast inte har några ombud i en tvist i hyresnämnden, och därför kostar det ingenting. Det gör det lätt att anmäla utan att riskera stora rättegångskostnader. Ring eller läs på hyresnämnden eller hyresgästföreningen om du tror att du har ett ärende.

Hyresrätt: Att bo i en hyresrätt innebär att man endast hyr sin lägenhet av en hyresvärd. Om man vill flytta från lägenheten, är det bara att säga upp hyreskontraktet, vilket normalt har tre månaders uppsägningstid. Hyresvärden är vanligtvis ansvarig för att sköta lägenheten, måla, lägga nya golv, byta vitvaror och en del annat med jämna intervaller (utan extra kostnad för hyresgästen), detta regleras i hyreslagen och/eller hyreskontraktet.

Hyreslag, Hyreslagstiftningen: samlad benämning på de lagar och förordningar som gäller på hyresrättens område.

Hyresgästföreningen: är Sveriges största organisation av bostadshyresgäster, med över 500.000 medlemmar. Föreningen vänder sig till boende i hyresrätt, och verkar enligt sitt program för allas rätt till en god bostad till rimlig kostnad.

K.

Kapitalkostnad: Marknadsliknande hyra är tänkt att relatera till kostnaden för att äga bostaden vilket kallas kapitalkostnader. Det innebär kostnader för lån (ränta), avgifter mm. (Se mer under ”marknadsliknande hyra”).

M.

Marknadshyra: ekonomiskt hyressättningssystem som bygger på fri hyressättning för hyresrätter. Jämför med hur det funkar med lokaler, till exempel. Där kan hyresvärden ta ut så hög hyra som någon är villig att betala. Hyrorna anpassas efter utbud och efterfrågan. Likadant gäller för bostadsrätter och villor, korv och potatis. Sverige tillämpar ett annat system som reglerar hyrorna istället (se ”Bruksvärde” och ”Marknadsliknande hyra”).

Marknadsliknande hyra: den hyra som istället för brukshyra får tas ut vid uthyrning av bostadsrätter och äganderätter. Bostadens marknadsvärde gångras med skälig avkastningsränta och delas sedan i tolv månader för att få fram kapitalkostnaden per månad. Uträkning av kapitalkostnaden är schabloniserad och har ingen relation till uthyrarens verkliga kostnader. Det spelar alltså ingen roll om bostaden är belånad och faktiskt är belastad med räntekostnader eller ej. (Läs mer om begreppen här i ordlistan). Uträkningen kan också se ut så här:

(Bostadens marknadsvärde * skälig avkastningsränta)/12
+ Driftkostnader
= Max nivån av marknadsliknande hyran

O.

Ockerhyra: eller ”Överhyra” är när hyresvärd, eller annan uthyrare av bostad tar ut för hög hyra. Detta har varit särskilt vanligt hos andrahandsuthyrning eller vid uthyrning av bostadsrätter. I all uthyrning av hyresbostäder, regleras hyran av bruksvärdesprincipen (se ”Bruksvärde”). En hyresgäst som betalat ockerhyra kan få en del av pengarna tillbaka genom att vända sig till hyresnämnden. 1 februari 2013 trädde ny lagstiftning i kraft som gör att det fortfarande finns ockerhyror vid uthyrning av bostadsrätter och äganderätter men att gränsen för överhyra ligger avsevärt högre än för bruksvärdeshyra. Den nya lagen gäller bara om du skrivit på kontraktet efter 1 februari 2013.

 

S.

Sambo: Ett samboförhållande är när ett ogift par bor tillsammans under äktenskapsliknande förhållanden.

Skälig avkastningsränta: ränta på kapitalvärdet av bostaden. Typ räntan på lånen. Idag ligger riktvärdet på 0,04 för vad som är skäligt och används för att räkna ut hyra av bostadsrätt eller äganderätt (se ”marknadsliknande hyra”).

Svartkontrakt: är ett kontrakt på en hyresrätt som säljs på svarta marknaden. Detta är olagligt. På vissa orter är det vanligt med svarthandel med hyreskontrakt. Stockholm beräknas vara värst, och vanligare ju närmare innerstaden man kommer. I Göteborg, Malmö och Uppsala finns tecken som tyder på att svarthandeln ökar även där. Att köpa ett svartkontrakt är inte olagligt, men köparen blir av med kontraktet vid upptäckt. Säljaren (svartmäklaren) har däremot begått ett allvarligt brott och riskerar böter eller fängelse.

Svartmäklare: person som säljer eller förmedlar hyreskontrakt på svarta marknaden mot betalning. Detta är olagligt, (se ”Svartkontrakt”).

 

U.

Uppsägningstid: är den tid som förflyter mellan en uppsägning och tills man måste flytta. Hur lång den skall vara regleras i ett kontrakt. Normalt tre månader för hyresrätter och en månad för hyra av bostadsrätt i andrahand.

 

V.

Vitvara: är ett samlingsnamn på teknisk utrustning som används i kök eller badrum. T. ex. en diskmaskin eller tvättmaskin.

Vräkning: en vräkning innebär att hyresgästen har förverkat sin rätt att hyra lägenheten, och blir tvungen att flytta. En anledning till detta kan vara att hyresgästen har hyrt ut lägenheten olovligt i andrahand, brutit mot något i kontraktet, eller stört grannarna och inte skärpt sig vid tillsägelse. En vanlig orsak kan också vara utebliven hyra, eller sen hyresbetalning vid upprepade tillfällen.