Här har vi samlat en informationsbank som vi tror kan svara på många frågor som bostadssökare ofta har. Det är viktigt att veta vilka rättigheter och skyldigheter man har och att det finns instanser att vända sig till om det skulle gå fel.
Du kan också kolla in vår guide Egenmakt, där du får tips på hur man söker en bostad, lär dig känna igen diskriminering, ockerhyror och vad du kan göra åt saken.
Det är inte alltid lätt att veta hur man ska ta sig fram på bostadsmarknaden. Här har vi samlat våra vanligaste frågor och svar.
Ska jag skriva kontrakt när jag hyr i andra hand eller som inneboende?
Ja. Du ska alltid skriva kontrakt när du hyr i andra hand eller som inneboende. Använd gärna en mall för kontrakten och dokumentera eventuella skador på lägenheten och eventuell möblering innan du flyttar in.
Ska jag betala något i förskott innan jag flyttar in?
Nja. Betala bara förskottshyra eller deposition om du ha fått en fungerande nyckel och ett bindande kontrakt.
Finns det någon gräns för hur mycket jag ska betala när jag hyr i andra hand?
Ja det finns en gräns. För en hyresrätt ska du betala samma som förstahandshyresgästen, plus max 15 % för möblering. Om du har betalat mer än det kan du gå till Hyresnämnden och kräva pengar tillbaka i efterhand.
Om det är en ägd bostad kan du räkna ut en skälig hyra genom att kolla upp ett aktuellt marknadsvärde och bostadsrättsavgifter på t ex Hemnet. Dina möjligheter att kräva pengar tillbaka i efterhand är dock små om du hyr ett ägt boende.
Bör jag kolla upp den jag ska hyra av?
Ja, om det är en privatperson kan du alltid söka på personens namn på internet och på sociala medier. Du kan också be om att få personnumret för att kolla personen hos Kronofogden. Om du ska hyra av att bostadsföretag kan du kolla att de inte är med på Svarta listan på hemhyra.se/svarta-listan.
Kan jag ta med mig någon när jag går på visning?
Ja det är helt okej och bra att ta med en vän när du går på visning hos någon du inte känner eller som vittne när du ska skriva på kontraktet.
Att hyra i första hand innebär att du hyr direkt av en fastighetsägare, till exempel ett privat eller kommunalt bostadsbolag. Du kan få ett förstahandskontrakt efter en tid i bostadskö eller genom kontakt med privata hyresvärdar. Du är alltså inte ägare till någon bostad eller andel i en förening, utan får bo i fastigheten i utbyte mot en månadshyra.
Tillsvidareuthyrning
Förstahandskontrakt är enligt standard med tillsvidareuthyrning (istället för tidsbegränsad uthyrning, vilket ofta gäller med andrahandskontrakt). Det ger en trygghet till dig som hyr. Boendeformen är därmed också flexibel eftersom du själv kan säga upp kontraktet och flytta ut när du önskar.
Svårt att få kontrakt
Nackdelen med förstahandskontrakt är att det på många orter är svårt att få tag på lediga hyresrätter.I exempelvis Stockholms stad var år 2020 den genomsnittliga kötiden för ett förstahandskontrakt drygt 9 år och motsvarande siffra i Göteborg var knappt 7 år. Kötiden kan med andra ord vara lång, det gäller därför att vara ute i god tid. Se vår lista över hyresvärdar för tips om vilka bostadsbolag som finns i din närhet.
Möjligheter och begränsningar
Att hyra i första hand innebär oftast att din hyresvärd hjälper dig med reparationer och underhåll av din bostad och fastighet. Du har dock begränsade renoveringsmöjligheter eftersom du inte får lov att ändra hur du vill i lägenheten utan värdens tillåtelse. Har du inte värdens formella godkännande kan det i värsta fall leda till vräkning kombinerat med krav på att du måste återställa lägenheten till originalskick innan du flyttar ut. Fråga därför alltid hyresvärden om lov innan du börjar måla, tapetsera eller vill göra andra förändringar.
Besittningsskydd
Besittningsskyddet tryggar hyresgästens rätt att få bo kvar i sin lägenhet även om hyresvärden skulle vilja säga upp hyresavtalet. Syftet med besittningsskyddet är att skapa trygghet i din bostadssituation. Besittningsskyddet är generellt starkt om du har tecknat ett förstahandskontrakt.
Att hyra i andra hand kan vara ett bra alternativ om du med kort varsel måste få tag på en bostad. Detta alternativ medför dock ofta höga hyror om du hyr en bostadsrätt. Även hyresrätter kan ha höga hyror i andra hand om de hyrs ut svart. Andrahandsuthyrning innebär att du hyr en bostad av en förstahandshyresgäst eller av en ägare av en bostadsrätt eller ett småhus. Denna uthyrning måste i regel godkännas av antingen hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Den som äger ett småhus behöver inget godkännande för att hyra ut.
Viktigt att tänka på:
Informera ditt nätverk om att du söker bostad
En bra början är att kolla om din familj, släkt eller dina vänner har en bostad som hyrs ut i det område där du söker bostad. Ofta kan det kännas tryggt att hyra av någon du känner och det minskar också risken att du behöver betala en oskäligt hög hyra. Om ingen tycks kunna hjälpa dig eller om ditt nätverk är svagt kan förfrågningar på sociala medier nå ut till fler än de du själv känner genom delningar och andra interaktioner. Ytterligare ett tips är att annonsera att du söker bostad på olika sajter och/eller i lokaltidningar.
Skriv ett ansökningsbrev till hyresvärden
Då många hyresvärdar vill ha lite mer omfattande information av de som intresserar sig för deras bostad kan det vara bra att förbereda en kortare text som kan skickas till hyresvärden. Texten bör innehålla en kort beskrivning av dig, din ålder, om du arbetar eller studerar och om du har referenser från att tidigare ha hyrt i andra hand. Du kan också med fördel berätta varför du vill hyra just deras lägenhet.
Skriv ett andrahandskontrakt
För att skydda båda parter från bråk och oklarheter är det bra att upprätta ett andrahandskontrakt. Hyran, vad som ingår i hyran och när hyran ska vara betald är exempel på punkter som bör ingå i detta kontrakt. Du kan söka på nätet efter exempel på hur ett kontrakt kan se ut eller hitta en färdig mall som du kan använda.
Teckna en hemförsäkring
Den hemförsäkring som den första hyresgästen tecknar omfattar oftast inte hyresgäster i andra hand. Det är alltså bra att kolla upp om den befintliga hemförsäkringen täcker dig som hyresgäst i andra hand. Gör den inte det bör du teckna en egen hemförsäkring för andrahandsboende.
Besittningsskydd efter två år
När du hyr i andra hand får du besittningsskydd, dvs rätten att bo kvar, gentemot förstahandshyresgästen först efter två år. Det innebär att förstahandshyresgästens möjligheter att säga upp hyresavtalet begränsas.
Visa att du kan betala hyran
Det är möjligt att förstahandshyresgästen kräver kreditupplysning för att se att du inte har tidigare betalningsanmärkningar. En privatperson kan gratis begära att få kreditupplysning på sig själv en gång om året. Du bör också vara beredd att berätta om varifrån du får din inkomst.
Dokumentera att du har betalat hyran
Det är viktigt att dokumentera att hyran har betalats. Att betala in hyran på ett konto eller via Swish gör att du har lättare att visa exakt hur mycket du har betalat. Tänk på att få ett kvitto från din hyresvärd om du väljer att betala kontant. Om du får problem med din hyresvärd och behöver bevisa att du har betalat hyran så behöver du kvitton, kontoutdrag och liknande. Samma sak gäller om du har betalat för hög hyra och vill få hyran prövad i hyresnämnden.
Undvik att hyra av personer som:
Vad är en skälig hyra?
När du hyr i andra hand är det viktigt att vara vaksam på att du inte betalar en oskälig hyra. Det vill säga en orimligt dyr och hög hyra, vilket ibland kallas för en “ockerhyra”. Det finns två sätt att ta reda på om den hyra du betalar är skälig:
Hyresrätt
Förstahandshyresgästen får endast ta ut den hyra som den själv betalar. Samma princip gäller för el- och internetkostnader där andrahandshyresgästen ska betala samma belopp som förstahandshyresgästen betalar. Den som hyr ut har dock rätt att göra ett påslag på 15 procent om lägenheten är helt eller delvis möblerad. Misstänker du att du betalar en oskäligt hög hyra kan du ansöka om att få den prövad hos hyresnämnden, läs mer om detta under “hyra svart” eller på hyresnämndens hemsida Hyresnämnden.
Ägt boende
Det är lite krångligare att beräkna vad som anses vara en skälig hyra för det ägda boendet, det vill säga en bostadsrätt eller en villa. Den som äger exempelvis lägenheten har rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra. Det innebär att ägaren kan ta ut en hyra som täcker både kapitalkostnader och driftkostnader för bostaden. Kapitalkostnad är den summa som anses vara en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Ett par procentenheter över riksbankens styrränta är praxis. För att ta ett exempel:
Utgår vi från en bostadsrätt som värderas till 3 miljoner med en avkastningsränta på 2 procent beräknas kapitalkostnaden på följande sätt
3 000 000 x 0,02 = 60 000:-
60 000 / 12 = 5 000:- per månad.
Bostadens driftkostnad adderas sedan till detta för att få en uppfattning om hyrans skälighet. Driftkostnader avser i sammanhanget avgift till bostadsrättsförening, kostnad för el, bredband och dylikt.
Att hyra ut i andra hand
Det viktigaste att tänka på när du hyr ut i andra hand är att säkerställa att du har tillstånd att hyra ut lägenheten. Andrahandsuthyrning ska i regel godkännas av antingen hyresvärden eller bostadsrättsföreningen, om du inte tänkte hyra ut ett hus du själv äger. Exempel på omständigheter för att få uthyrningen beviljad är sjukdom, tillfälliga studier på annan ort, tillfälligt arbete på annan ort, separation, “provboende” med sambo eller särskilda familjeförhållanden.
För hyresrätter är det jätteviktigt att få hyresvärdens formella godkännande vid andrahandsuthyrning för att inte bryta mot det avtal ni har skrivit. Uthyrning utan utfärdat tillstånd kan ligga till grund för uppsägning av kontraktet.
För bostadsrätter framgår vanligtvis förutsättningarna för andrahandsuthyrning i föreningens stadgar, men du bör ändå få ett formellt godkännande av föreningens styrelse. Om man bryter mot stadgarna kan bostadsrätten komma att förverkas, det vill säga att man tvingas sälja lägenheten.
Vidare är det viktigt att säkerställa hyrans skälighet när du hyr ut i andra hand. Om du hyr ut en hyresrätt får du inte ta ut mer i hyra än du själv betalar med undantag för eventuell möblering som gör att du får lägga på 15 procent. Om du tar ut en högre hyra än så kan du bli återbetalningsskyldig i efterhand om din hyresgäst överklagar hyran hos Hyresnämnden. Om du hyr ut en bostadsrätt eller ett hus får du ta ut en kostnadsbaserad hyra som täcker kapital- och driftkostnader i enlighet med beräkningarna ovan.
Att vara inneboende innebär att du hyr en bestämd del av en lägenhet eller ett hus, av den som bor i resten av lägenheten eller huset. Den som hyr ut måste alltså själv bo permanent i bostaden, annars räknas det som andrahandsuthyrning. Din hyresvärd behöver inte ha tillstånd för att hyra ut till dig som inneboende, oavsett om hen hyr ut rum i en hyresrätt, en bostadsrätt eller i ett hus.
Som inneboende är det viktigt att prata med sin hyresvärd och komma överens om vilka rättigheter och begränsningar som gäller. Glöm inte regler angående de gemensamma utrymmena, ingår det exempelvis tillgång till kök, vardagsrum och toalett?
Som inneboende har du inget besittningsskydd
Om din hyresvärd vill säga upp dig har du inget besittningsskydd och kan heller inte få din uppsägning rättsligt prövad. Du har ingen rätt att bo kvar och behöver därmed flytta ut.
Skälig hyra
Även här är det viktigt att se till att du betalar en skälig hyra, dvs ett rimligt pris för boendet. Din hyra bör motsvara den yta som du hyr och en andel av de gemensamma utrymmena. Som inneboende kan du också behöva betala ett påslag på upp till 15 procent om delen du hyr är helt eller delvis möblerad. Detta gäller dock endast om du är inneboende i en hyresrätt, är du inneboende i ett ägt boende kan kostnaderna bli högre.
Räkneexempel på skälig hyra som inneboende:
I hyresrätt:
Ditt rum är 15 kvm i en lägenhet på totalt 60 kvm med 8000 kronor i hyra för hela lägenheten..
Du ska betala ¼ av boendet = 2000:- i hyra. Plus 15 % påslag om lägenheten är helt eller delvis möblerad: 2000 x 0,15 = 300:-
Önskar hyresvärden att ni delar på gemensamma utrymmen tillkommer detta. Exempelvis kök och badrum: 30 kvm = 4000:-. Hyran ökar med 15 % för nyttjande av möbler: 4000 x 0,15 = 600:-
Hyran delas på antalet personer som använder de gemensamma utrymmena, så om det bara är du och hyresvärden som bor i bostaden ska den delas på två: 4600/2 = 2300:-. Din hyra får i detta fall uppgå till max 4600:- (2300+2300)
Har du betalat mer än så kan du kräva återbetalning genom hyresnämnden, läs mer och ansök om en prövning på hyresnämndens hemsida Hyresnämnden
I ägt boende:
Som inneboende i ett ägt boende gäller en så kallad kostnadsbaserad hyra, denna baseras på bostadens driftkostnader och kapitalkostnader. Kapitalkostnad är den summa som anses vara en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Driftkostnaderna innebär avgifter för bostadsrättsföreningen, bredband, el, värme och möbelslitage.
Om vi precis som i räkneexempel under “hyra i andra hand” utgår från en bostadsrätt som värderas till 3 miljoner med en avkastningsränta på 2 procent beräknas kapitalkostnaden på följande sätt
3 000 000 x 0,02 = 60 000:-
60 000 / 12 = 5000:- per månad.
Driftkostnaderna kan exempelvis vara 3000:- och gå till bostadsrättsföreningen och el. Summan av kapitalkostnader och driftkostnader i detta fallet blir då: 5000 + 3000 = 8000:-
Om du som inneboende använder en lika stor del av lägenheten som ägaren delas driftskostnaden på två: 8000 / 2 = 4000:-
En skälig hyra i detta fallet vore 4000:-.
När du studerar har du ofta möjlighet att söka en studentbostad. Det finns exempelvis korridorsrum och lägenheter avsedda för dig som blivit antagen till en eftergymnasial, studiemedelsberättigad utbildning. Dessa förmedlas vanligtvis genom en bostadskö, så det är därför viktigt att du ställer dig i bostadsköer tidigt, kanske till och med innan du vet säkert på vilken ort du ska studera. Notera att vissa bostadsköer kräver en köavgift. Glöm inte att det också är viktigt att teckna en hemförsäkring för ditt studentboende.
Vart kan du vända dig?
Du kan antingen söka bostad via universitetets eller högskolans studentbostadsföretag, genom de kommunala bostadsbolagen, eller privata hyresvärdar. På vissa studentorter finns det även organisationer som erbjuder bostäder till sina medlemmar, till exempel nationer eller stiftelser. Ett tips är att kolla igenom vår lista över Hyresvärdar. Där finns svenska bostadsbolag samlade.
Det kan vara särskilt svårt att hitta en studentbostad vid terminsstart eftersom många studenter vill ha boende samtidigt. I takt med att terminen går brukar dock kötiden minska och då blir det vanligtvis lättare att hitta en studentbostad.
Att köpa en bostad är en stor ekonomisk affär med många aspekter att ta ställning till. Här är en genomgång steg för steg hur man gör för att köpa en bostad och därtill kortare tips på hur man bör tänka i samband med detta. Dessa tips gäller vare sig du ska köpa ett hus eller en lägenhet.
Att hyra ut svart är olagligt i Sverige, trots det förekommer dessa uthyrningar både som organiserad brottslighet och i enskilda fall. Om du skulle hyra ditt boende svart av någon i andrahand, eller tredjehand, skulle det innebära en en stor osäkerhet för dig. Då det inte finns något giltigt avtal eller kontrakt riskerar du ständigt att bli avslöjad eller utkastad. En granne kan till exempel misstänka att du hyr lägenheten olagligt och berätta det för hyresvärden. Får hyresvärden reda på att någon annan än kontraktsinnehavaren bor där, så åker den tillfällige hyresgästen utan kontrakt ut, och förstahandshyresgästen riskerar att bli av med lägenheten.
Det finns inga fördelar med att bo svart, förutom att det är bättre än ingenting alls.
Olovlig andrahandsuthyrning eller obeskattade hyresintäkter
Det finns två typer av svart hyra. Den ena typen är svartuthyrning, som förklarats ovan, dvs olovlig andrahandsuthyrning, där en hyresvärd hyr ut en bostad i andrahand utan samtycke från dennes hyresvärd eller bostadsrättförening. Den andra typen är om en yrkesmässig hyresvärd hyr ut bostäder utan att betala in skatt för sina hyresintäkter. Oavsett vilken av aktiviteterna som avses är inget att rekommendera då det kan uppstå problem för dig som hyresgäst, och straffrättsliga konsekvenser kan bli aktuella för hyresvärden.
Köp av hyreskontrakt
På grund av den stora bostadsbristen har handeln med hyreskontrakt ökat. Detta är ingenting vi rekommenderar. Faktum är att Sverige har infört hårdare regler gällande just svartköp och svartförsäljning av svarta avtal. År 2019 trädde en ny skärpt lag i kraft som gör att både den som köper och säljer förstahandskontrakt kan få upp till två år i fängelse som straff.
Det kan kännas tufft att plötsligt stå utan bostad, en bra början är att kolla om familj, släkt eller vänner har en bostad som hyrs ut i det område där du söker bostad. Alternativt kan du temporärt bo hos någon av dina nära tills en annan lösning uppstår. Förfrågningar på sociala medier kan nå ut till många fler än de du känner genom delningar och andra interaktioner. Ytterligare ett tips är att annonsera att du söker bostad på olika sajter och/eller lokaltidningar.
Vi vill göra det tydligt att alternativen som presenteras här inte är långsiktigt hållbara bostadslösningar. Dessa alternativ är både dyra och opraktiska över tid och rekommenderas alltså bara som en sista utväg.
Lägenhetshotell
Lägenhetshotell är ett boendealternativ som finns över hela landet. Dessa lägenheter utgörs av ett rum med eget kök eller kokvrå samt utrymme att arbeta och/eller studera på. Hör av dig till lägenhetshotellen om du har frågor om exempelvis egen toalett, tvätt, plats för cykel, bilparkering o.s.v.
Booking.com – Lägenhetshotell i hela Sverige. Det är inte möjligt att boka mer än 30 dagar i sträck.
Hotelspecials.se – Lägenhetshotell i hela Sverige. Det är inte möjligt att boka mer än 2 veckor i sträck.
Vandrarhem
Att bo på vandrarhem är likt lägenhetshotell dyrt och opraktiskt i längden. Vanligtvis brukar vandrarhem ha ett kök där man kan laga sin egen mat. De flesta har ingen övre gräns för hur länge man får bo, med reservation för några undantag som helst ser korta bokningar. Precis som lägenhetshotell så kan du kontakta vandrarhemmet för att få svar på de frågor du undrar över. Till exempel ifall det ingår egen toalett, tvättmaskin, om de tar betalt för lakan, plats för cykel, bilparkering o.s.v.
Här är några guider att använda sig av när du letar efter ett vandrarhem:
Ett ofta smidigt alternativ för jämförelse av priser och bokning på internet är genom Booking.com, hostels club eller hotels.com.
Camping
Ett annat tips som kan funka på sommaren och tidigt på hösten är att kolla upp campingplatser. De har ofta små stugor som kan vara rätt billiga och lite mer privata än ett vandrarhem. Om det passar dig så kan även tält vara ett alternativ.
Vi vill gärna ha fler tips på billigt boende på just din ort, skriv ett mail till info@jagvillhabostad.nu
Att hela tiden flytta runt mellan olika mer eller mindre tillfälliga bostadslösningar kan vara jobbigt. Det riskerar att bli rörligt och otryggt för dig, dessutom tar det mycket tid och kan belasta din privatekonomi. Här följer 7 tips, som vi hoppas ska underlätta dina flyttar.
Magasinera saker
Innan du hyr utrymme för dina saker är det viktigt att vara vaksam på att magasinering ofta är en mycket kostsam lösning.
Shurgard erbjuder magasinering omkring storstadsregionerna i Sverige. Karta finns på hemsidan. De säljer även flyttkartonger.
Rent a space erbjuder magasinering i hela Sverige. På hemsidan finns tipslista och förteckning över flyttfirmor etc.
Jaba Magasin erbjuder magasinering, flytthjälp, och flyttkartonger i hela landet. Flytt utomlands kan också fixas.
City Self-storage erbjuider magasinering i Stockholm och säljer även flyttkartonger. Kedjan finns också i andra länder.
