Här har vi samlat en informationsbank som vi tror kan svara på många frågor som bostadssökare har. Det är viktigt att veta vilka rättigheter och skyldigheter man har och att det finns instanser att vända sig till när det går fel.

Rådgivning

Det är inte alltid lätt att veta hur man ska ta sig fram på bostadsmarknaden. Här har vi samlat våra vanligaste frågor och svar.

Du kan också kolla in vår guide Egenmakt där vi har samlat våra bästa tips på hur man söker en bostad, smörar för hyresvärdar och påverkar politiker. Här kan du ladda ner hela guiden.

Om du inte får svar på din fråga kan du kontakta oss på info@jagvillhabostad.nu så ska vi göra vårt bästa för att hjälpa dig!

FAQ

Ska jag skriva kontrakt när jag hyr i andra hand eller som inneboende?
Ja. Du ska alltid skriva kontrakt när du hyr i andra hand eller som inneboende. Använd gärna en mall för kontrakten och dokumentera eventuella skador på lägenheten och eventuell möblering innan du flyttar in.

Ska jag betala något i förskott innan jag flyttar in?
Nja. Betala bara förskottshyra eller deposition om du ha fått en fungerande nyckel och ett bindande kontrakt.

Finns det någon gräns för hur mycket jag ska betala när jag hyr i andra hand?
Ja det finns en gräns. För en hyresrätt ska du betala samma som förstahandshyresgästen, plus max 15 % för möblering. Om du har betalat mer än det kan du gå till Hyresnämnden och kräva pengar tillbaka i efterhand.
Om det är en ägd bostad kan du räkna ut en skälig hyra genom att kolla upp ett aktuellt marknadsvärde och bostadsrättsavgifter på t ex Hemnet. Dina möjligheter att kräva pengar tillbaka i efterhand är dock små om du hyr ett ägt boende.

Bör jag kolla upp den jag ska hyra av?
Ja, om det är en privatperson kan du alltid söka på personens namn på internet och på sociala medier. Du kan också be om att få personnumret för att kolla personen hos Kronofogden. Om du ska hyra av att bostadsföretag kan du kolla att de inte är med på Svarta listan på hemhyra.se/svarta-listan.

Kan jag ta med mig någon när jag går på visning?
Ja det är helt okej och bra att ta med en vän när du går på visning hos någon du inte känner eller som vittne när du ska skriva på kontraktet.

Akuta lösningar för dig som nyligen
blivit hemlös

Vandrarhem

Att bo på vandrarhem är dyrt i längden och dessutom ganska opraktiskt. Det är inget vi rekomenderar men vi har varit bostadslösa själva och vet att om man står på gatan och inte har nån annanstans att ta vägen under ett par veckor kan det vara det sista alternativet innan man bestämmer sig för att slagga på nattbussen.

Allmänt gäller att vandrarhemmen har ett kök där man kan laga egen mat och de flesta har ingen övre gräns för hur länge man får bo, med reservation för några undantag som helst ser korta bokningar. Vissa tar betalt för lakan, andra inte. Några erbjuder gratis tvätt och en del har inte ens möjlighet att låta gästerna tvätta. För specifika uppgifter, ring och fråga.

Det finns många vandrarhem runt om i Sverige och storstäderna och priserna kan variera. Leta i storstädernas kranskommuner för att hitta lägre priser. Det finns olika guider att använda sig av. Googla är också en idé.

Vandrarhemsguiden – listar och beskriver vandrarhem.

Svenska Turistföreningen – vandrarhem i hela landet.

Vandrarhem -listar vandrarhem i Stockholm, Göteborg och Malmö.

Vandrarhemskartan – boende recenserar vandrarhem.

Vandrarhem Stockholm – guide till vandrarhem i Stockholm.

Vandrarhem Göteborg – guide till vandrarhem i Göteborg.

SVIF – Sveriges vandrarhem i förening, listar vandrarhem.

Turistmål.se – listar vandrarhem mm.

Vissa vandrarhem går att boka direkt på länkarna, andra via vandrarhemmets hemsida. Ett ofta smidigt alternativ för jämförelse av priser och bokning på internet är genom Booking.com eller genom hostels club.Vissa vandrarhem går bara att boka genom att ta kontakt direkt genom mejl eller telefon.

Det kan finnas regler om att man inte får stanna mer än fem nätter eller liknande men om det funkar bra kan de vara schyssta och acceptera uppåt två veckor.

Camping

Ett annat tips som kan funka på sommaren och tidigt på hösten, är att kolla upp campingplatser. De har ofta små stugor som kan vara rätt billiga och lite mer privata än ett vandrarhem.

Soffsurfa

Vi vill inte rekommendera att lösa bostadsbrist med att sova på andra människors soffor. En soffa är en dålig ersättning för en riktig bostad. Tränga ihop sig hos vänner kan bli tungt i längden för alla inblandade. Det går att hitta soffor att slagga på genom Coachsurfing. Men syftet med nätverket är snarare att träffa nya vänner och en anorlunda resa än att lösa bostadsbristen så förvänta dig inte en lösning för mer än någon natt.

Vi vill gärna har fler tips på billigt boende på just din ort, skriv ett mail till info@jagvillhabostad.nu!

Så slipper du bli blåst som hyresgäst

När det är ont om bostäder finns det fulingar som utnyttjar desperata bostadsjägare. Nätverket jagvillhabostad.nu och DN.se listar fem fallgropar du bör undvika att trilla i.

1. Kolla upp hyresvärden. Om det är en privatperson kan du alltid googla den och du kan också be att få personnumret. Då kan du om du blir misstänksam kolla upp hyresvärden genom att ringa till Kronofogden och se om han eller hon har någon betalningsanmärkning. Om du ska hyra av ett bostadsföretag kan du kolla att det inte är svartlistat. Svarta listan finns på Hem & Hyras hemsida.

2. Om du erbjuds att vara inneboende ska du se upp med både för hög och för låg hyra. Det är inte rimligt att du ska betala halva hyran om du till exempel bara har en liten del av en bostad. Om det är en hyra som låter för bra för att vara sann – så är den också ofta det. Se upp för att hyresvärden vill ha någon form av gentjänst från dig.

3. Betala inte förskottshyra utan att ha fått en (fungerande) nyckel eller ett bindande kontrakt, om du inte verkligen vet att du kan lita på en person. Se till att du får ett kvitto på att du betalat. Ett handskrivet papper med underskrifter duger bra.

4. Var överens om vad som gäller och se till att skriva kontrakt. På jagvillhabostad.nu finns ett andrahandskontrakt att ladda ner.

5. Hyresvärden har inte rätt att ta ut en överhyra, oavsett om det är en bruksvärdeshyra (hyresrätt) eller en kostnadstäckande hyra (bostadsrätt mm.). Du kan vända dig till Hyresnämnden för prövning och för att få hyran sänkt. Men för att slippa gå så långt är det viktigt att vara på sin vakt och veta sina rättigheter från början.

Hyra i andrahand – tänk på!

Undvik att hyra av personer som:

 

  • inte vill ge ett skriftligt hyreskontrakt
  • inte går med på att visa upp ett godkännande från värden eller bostadsrättsföreningen om andrahandsuthyrning.
  • inte går med på att andrahandshyresgästen betalar in direkt på ett konto eller får ett riktig kvitto på hela den betalade hyran.
  • tar ut oskäligt hög hyra, det finns bestämda regler för hur mycket man får ta ut i andrahand. Olika regler gäller för hyresrätt och bostadsrätt.
  • vill ha mer pengar än vad som står på ett eventuellt skriftligt kontrakt, dvs svarta pengar.
  • inte låter dig göra en besiktning av lägenheten och skriver under besiktningsprotokollet.

Visa att du kan betala hyran
Det är möjligt att förstahandshyresgästen kräver kreditupplysning för att se att du inte har tidigare betalningsanmärkningar. En privatperson kan gratis begära att få kreditupplysning på sig själv en gång om året.

Dokumentera att du betalt hyran
Det är viktigt dokumentera att hyran betalts. Att betala in hyran på ett konto gör att du har lättare att visa exakt hur mycket du har betalt. Vid kontant betalning se till att få ett kvitto med vem som har betalat, hur mycket och till vem, och se till att få din hyresvärds (förstahandshyresgästen/bostadsrätthavaren) underskrift. Om du får problem med din hyresvärd och behöver bevisa att du betalt hyran eller om du betalat för hög hyra och söker att få hyran prövad i hyresnämnden så behöver du kvitton, kontoutdrag och liknande som kan visa att det du menar har hänt, också har hänt.

Hyra svart

Att hyra svart av någon i andrahand, eller tredjehand är mycket vanligt. Det finns personer som utnyttjar den stora bristen på bostäder och hyr ut till ockerhyror utan kontrakt.

De som bor utan kontrakt, riskerar ständigt att åka ut eftersom inget giltigt avtal finns. Att hyra svart kan föra med sig en hel del otrevligheter, som att ständigt behöva vara på sin vakt för att inte grannarna ska fatta misstankar om att lägenheten hyrs ut olagligt. Får hyresvärden reda på att någon annan än kontraktsinnehavaren bor där, så åker den tillfällige hyresgästen utan kontrakt ut, och förstahandshyresgästen riskerar att bli av med lägenheten.

Det finns inga fördelar med att bo svart, förutom att det är bättre än ingenting alls.

Besittningsrätt

Som andrahandshyresgäst som hyr en hyresrätt kan du få en begränsad besittningsrätt gentemot din hyresvärd (förstahandshyresgästen). Däremot finns ingen besittningsrätt gentemot den ursprungliga värden (fastighetsägaren). Vid hyra av äganderätter och bostadsrätter finns ingen besittningrätt oavsett hur länge du som hyresgäst hyrt bostaden.

Besittningsrätten
Bestittningsrätten är en rätt att få bo kvar och gäller framförallt vid boende i hyresrätter där hyresgästen har förastahandskontrakt. Om besittningsrätt inte gäller är hyresgästen tvungen att flytta efter uppsägningstidens slut om hyresvärden säger upp kontraktet. Se även vräkning då hyresgästen i ovanliga fall ändå inte får bo kvar.

Besittningsrätt mot förstahandshyresgästen
Du som hyr i andrahand kan i vissa fall få en begränsad besittningsrätt på lägenheten. Om andrahandshyresgästen har bott i en hyreslägenhet i längre än två år och det inte finns något avtal där man avtalat bort besittningrätten träder den i kraft efter de två åren.
Besittningsrätten gäller bara mot den som innehar förstahandskontraktet och kan ändå upphävas vid en eventuell prövning i hyresnämnden.

Ingen besittningsrätt mot fastighetsägaren
Besittningsrätten för andrahandsinnehavare är svag och ger i praktiken inte ett speciellt bra skydd. Det är inte ovanligt att man tror att besittningsrätten ger rätt till övertagande av förstahandskontraktet, men så är det aldrig. Det avtal som finns mellan den som har förstahandskontrakt och hyresvärden påverkas aldrig av förhållandet mellan den som har första- och andrahandskontrakt.

Besittningsrätt om du bott längre än två år
I praktiken innebär det här att den som bott i en lägenhet i över två år och inte har skrivit på det avtal där man ifrånsäger sig rätten till besittningskydd, inte har skyldighet att flytta om förstahandsinnehavaren vill få tillgång till sin lägenhet. Men man ska vara medveten om att om tvisten går till hyresnämnden så är det ovanligt att den som hyr i andrahand får rätt att bo kvar. Fast det kan ju ta ett tag, ibland upp till ett år att få tvisten avgjord, så vill man vinna tid har man rätten på sin sida.

Ingen besittningsrätt alls
Om du hyr en bostadsrätt eller en äganderätt (äganderätter kan vara lägenheter eller t ex villor där personen som hyr ut själv är fastighetsägare) gäller den nya lagen om uthyrning av egen bostad. Vid hyra av privatpersoners egna bostad finns ingen besittningsrätt. Enda undantaget är om privatpersonen som är hyresvärd hyr ut fler än en bostad. Då slutar lagen om uthyrning av egen bostad att gälla och hyreslagen blir gällande och ger eventuellt besittningsrätt.

Hemförsäkring

Förstahandshyresgästens hemförsäkring täcker inte andrahandshyresgästen. Du bör alltså teckna en egen hemförsäkring när du bor i andra hand.

Skaffa egen försäkring. I andrahandskontraktet bör anges att andrahandshyresgästen är skyldig att teckna hemförsäkring. Villkoren vid andrahandsuthyrning varierar mellan olika försäkringsbolag. Kontakta därför aktuellt försäkringsbolag och fråga vad som gäller. Saknar du som andrahandshyresgäst helt försäkring rekommenderar vi att du fixar det. Lämpligtvis bör försäkringen också innehålla en ansvarsförsäkring som täcker skador på hyrd egendom.

Inventarier och Inventarielista 
Är den lägenhet som ska hyras ut möblerad, så ska det anges på andrahandskontraktet. Första- och andrahandshyresgästen bör gemensamt göra en förteckning över alla inventarier som finns i lägenheten, samt notera eventuella skador som finns på dessa, och på lägenheten i övrigt. Inventarielistan skrivs under av bägge parter (glöm inte ort och datum), och parterna tar sedan varsitt exemplar som bifogas med kontraktet.

Var rädd om dina grejer även om försäkringen täcker
Vi rekommenderar att du som förstahandshyresgäst tar bort värdefulla föremål och sådant som du är rädd om från lägenheten om den hyrs ut möblerad. Även om du skulle få ekonomisk ersättning för skador går det inte alltid att ersätta det personliga värdet. Se även till att ha en försäkring när du hyr ut. Det finns särskilda försärkringar som passar vid andrahandsuthyrning och vid uthyrning av egen bostad.
Det är inte fel att ta ut en depositionsavgift som motsvarar till exempel en månadshyra. Den återbetalas när hyresgästen flyttar ut, om lägenheten och eventuella inventarier är i avtalat skick enligt inventarieförteckningen.

Bostadshotell

Det som ofta kallats bostadshotell tidigare nämer många idag som ”ungdomsbostäder”. De fungerar som studentlägenheter fast de är öppna för alla ungdomar mellan 18-28 år. Precis som studentbostäderna är det genomgångsbostäder där man väntas flytta vidare efter några år. Ett exempel är de 800 ungdomsbostäder fördelade på sex anläggningar som förvaltas av Stiftelsen Hotellhem i Stockholm. Där kan ungdomar som inte har råd eller möjlighet att få en vanlig hyreslägenhet få en enrummare med ett kontrakt på fyra år. Är Du intresserad finns det mer information här

Bo trångt

Trångboddheten i Sverige ökar snabbt. Allt fler tvingas bo kvar i en för liten lägenhet trots att de skulle behöva en större. Bor du i en för trång hyresrätt kan du alltid försöka byta den mot någon större, eller kontakta hyresvärden och förklara läget. Ofta finns det en intern kö i ditt fastighetsbolag där du kan ställa dig i kö och komma fram fortare än om du stod utanför.

Har du däremot inget förstahandskontrakt, utan är trågbodd i andrahand, så försämras dina chanser från ganska bra, till väldigt små. Det går inte att byta ditt kontrakt mot något annat, eftersom du inte har rätt till det. Resonera med den du hyr av, som i sin tur får försöka få ett godkännande av värden. Hoppas inte för mycket bara.

Bo i lokal

Det cirkulerar mycket rykten om möjligheterna att bo i lokal, och få vet vad som gäller. Vår erfarenhet är att det i och för sig inte är omöjligt att få en hyresvärd att gå med på att hyra ut en lokal som bostad. Det förekommer både olagliga och lagliga sådana uthyrningar.

Ska det vara en laglig uthyrning det är frågan om så måste det tydligt framgå på kontraktet att det rör sig om ett permanent boende. Framförallt måste lokalen också vara godkänd som bostad. Det ska värden fixa. Det finns människor som bor olagligt i lokaler. Det är olagligt, osäkert, otryggt och risken för att åka ut finns alltid där. Om man hyr en lokal i syfte att driva verksamhet, men i själva verket bor där har man begått kontraktsbrott och blir sannolikt vräkt.

Lagstiftningen skiljer sig åt för de olika upplåtelseformerna. En bostad omfattas till exempel av ett regelverk som talar om minsta godtagbara standard, och hyrorna för hyresbostäder baseras på bruksvärdet. Lokalernas regler är annorlunda, och hyrorna är marknadsanpassade.

10 tips för dig som flyttar runt mycket

Det ställer till en hel del problem att flytta runt mellan olika tillfälliga boendelösningar. Det skapar oreda, otrygghet, är tidskrävande och tär på både ekonomi och ens liv. Här följer 10 tips, som vi hoppas ska underlätta för dina flyttar.

1. Anmäl dina flyttar om det är möjligt. En av nackdelarna med att vara bostadslös är att räkningar, brev, information från myndigheter, deklarationen och så vidare, lätt hamnar på olika adresser. En flyttanmälan är gratis och enligt lag är du skyldig att anmäla flytt. Att få posten eftersänd kostar däremot. Men det kan vara värt det, att missa en räkning kan leda till en betalningsanmärkning som gör att du får svårare att få lån längre fram.

Läs mer på www.adressandring.se 

2. Ett billigare alternativ är att skriva sig hos föräldrar eller en släkting dit all post kommer. Då finns en fast punkt där du kan hämta post, och du slipper flyttanmäla varje gång du byter boende.

3. Skaffa internetbank och betala via e-faktura, så slipper du samla ihop posten från olika gamla adresser. Det enda du behöver är att vara ansluten till en internetbank och ha tillgång till en dator med uppkoppling. Dessutom slipper du avgiften på alla räkningsinbetalningar.

4. Glöm inte att kolla upp allt vad gäller el, försäkringar och fast telefoni etc. Det kan dyka upp olika flyttavgifter.

5. Betala inte onödigt mycket i hyra. Hyr du en hyresrätt i andrahand till ockerhyra, så spara alla kvitton och begär en prövning i Hyresnämnden senast tre månader efter att du flyttat ut (se mer under ”Leta bostad” eller på Hyresnämndens hemsida).

6. Spara basvarorna, det blir dyrt i längden att köpa nya varje gång du flyttar. Ibland känns det onödigt att släpa på ett halvt paket socker och ett halvätet makaronpaket men i längden blir det billigare.

7. Kom ihåg att få med dig alla dina tillhörigheter när du flyttar. Det blir tröttsammare för varje gång, men är man inte noggrann så kan grejer bli kvar. Om du har olika saker/lådor/möbler i kompisars förråd, hemma hos föräldrar eller magasinerade – skriv en lista! Till slut vet man inte var de finns, och det är trist att bli av med saker man gillar och behöver!

8. Lägg alla viktiga papper på ett ställe, så att allt du behöver ha till hands alltid finns lättillgängligt. Tex betyg, arbetsgivarintyg, försäkringsbevis, ditt senaste CV och så vidare. Samla allt i en pärm och kanke även i en folder digitalt. Fota eller scanna och lägg där du lätt kan komma åt . Om du lägger något på internet, var försiktig så att inte personliga uppgifter blir synliga utan att du vill det.

9. Gör dig av med prylar du inte behöver. Det blir dyrt och omständligt att släpa runt på alla saker. Rensa bort onödiga prylar och möbler, och spara det du verkligen ha. Du kan skänka till MyrornaStadsmissionen eller likande. Eller magasinera sakerna hos släkt, vänner eller i ett köpt förråd.

Magasinera prylar

Innan du ger dig iväg och hyr någon kvadrat för dina grejer kan det vara värt att göra en jämförelse. Företagen erbjuder lite olika tjänster och finns i olika delar av landet. Råd och rön granskade lagring 2011 och konstaterar att lagringskadratmetrar är dyrare än bostadskvadratmetrar.

Shurgard har magasinering omkring storstadsregionerna i Sverige. Karta finns på hemsidan. De säljer även flyttkartonger.
Kontakt: 020-012 51 48

Rent a space har magasinering i hela Sverige. På hemsidan finns tipslista och förteckning över flyttfirmor etc.
Kontakt: 020-64 31 00

Jaba Magasin har magasinering, flytthjälp, och flyttkartonger i hela landet. Flytt utomlands kan också fixas. Vid magasinering kan man välja mellan att åka till Jaba eller låta lådan komma till flytten.
Kontakt: 08-38 02 70

City Self-storage har magasinering i Stockholm och säljer även flyttkartonger. Kedjan finns även i andra länder.
Kontakt: 0200-22 50 70

Minilager i Stockholm AB magasinerar i Stockholm och har konkurrenskraftiga priser.
Kontakt: 08-87 25 55, ab.minilager@telia.com

10. Ge inte upp hoppet! Sluta inte att skriva till hyresvärdar och fråga efter förstahandskontrakt, ring på annonser, håll ögonen öppna efter mer långsiktiga lösningar. Det kan verka helt hopplöst, och det är svårt, men den som kämpar på och är insisterande och tjatig, är också den som till slut brukar lyckas!

Lycka till!

Ansvar

Den som hyr ut sin lägenhet i andra hand räknas som hyresvärd. Det finns alltså inget hyresförhållande mellan andrahandshyresgästen och den ursprungliga hyresvärden. Förstahandshyresgästen har vid uthyrande i andrahand fortfarande ansvar för lägenheten gentemot fastighetsägaren och värden. Som förstahandshyresgäst är det därför bra att fortsätta att betala hyran direkt till hyresvärden och låta andrahandshyresgästen betala till eget konto. Om andrahandshyresgästen missköter hyresbetalningen till värden är det skäl för värden att säga upp kontraktet med förstahandshyresgästen.

Samma regler om ansvar gäller i princip vid uthyrning av bostadsrätter . Fastighetsägaren och värden är då bostadsrättsföreningen medan förastahandshyresgästen motsvaras av den som äger bostadsrätten – bostadsrättshavaren. Observera dock att andra regler gäller för hyressättning och besittningsrätt när du hyr bostadsrätter och äganderätter.

Hyran

Fördelen med att köpa en bostadsrätt är att man då äger en del av fastigheten. Bostadsrätten kan byggas om, renoveras, målas och ändras på ganska fritt, eftersom det räknas som din egendom.

Det kan också vara en investering, om man spekulerar i att ett visst bostadsområde kommer bli attrakivt i framtiden, och att bostadsrätterna därför kommer öka i värde, eller om man genomför stora renoveringar av lägenheten som höjer värdet. Nackdelen är att det ofta är ganska dyrt, inget de flesta människor klarar utan stora banklån. Dessutom riskerar du att göra en dålig affär om du inte har bra koll på bostadsmarknaden, om bostadsrättsföreningen visar sig ha usel ekonomi eller inte har råd med nödvändiga renoveringar.

Bostadsrättspriserna har stigit kraftigt de senaste åren. Anledningen är bland annat bostadsbristen. Enligt Aftonbladet den 15 april 2004 steg priset på bostadsrätter med 11 procent i snitt i hela landet jämfört med första kvartalet förra året. I Malmö och Göteborg ökade priserna med 23 respektive 25 procent och i Stockholm med tio procent.

Bostadsrätt

Fördelen med att köpa en bostadsrätt är att man då äger en del av fastigheten. Bostadsrätten kan byggas om, renoveras, målas och ändras på ganska fritt, eftersom det räknas som din egendom.

Det kan också vara en investering, om man spekulerar i att ett visst bostadsområde kommer bli attrakivt i framtiden, och att bostadsrätterna därför kommer öka i värde, eller om man genomför stora renoveringar av lägenheten som höjer värdet. Nackdelen är att det ofta är ganska dyrt, inget de flesta människor klarar utan stora banklån. Dessutom riskerar du att göra en dålig affär om du inte har bra koll på bostadsmarknaden, om bostadsrättsföreningen visar sig ha usel ekonomi eller inte har råd med nödvändiga renoveringar.

Bostadsrättspriserna har stigit kraftigt de senaste åren. Anledningen är bland annat bostadsbristen. Enligt Aftonbladet den 15 april 2004 steg priset på bostadsrätter med 11 procent i snitt i hela landet jämfört med första kvartalet förra året. I Malmö och Göteborg ökade priserna med 23 respektive 25 procent och i Stockholm med tio procent.

Hyresrätt

Fördelen med att hyra en lägenhet är att du får en bostad utan att behöva hosta upp en massa pengar på ett bräde, vilket många varken klarar av ekonomiskt, eller helt enkelt inte vill göra. Dessutom är det den boendeform som unga efterfrågar allra mest idag, eftersom den innebär att man är rätt så flexibel, lätt kan flytta till nya studier, arbeten, partner eller vad det nu kan vara.

Nackdelen är att det är så svårt att få tag i lediga hyresrätter idag, och om du får ett förstahandskontrakt så får du inte ändra hur du vill i lägenheten utan värdens tillåtelse. Har du inte värdens formella godkännande kan det i värsta fall ligga till grund för en vräkning kombinerat med krav på att du återställer den i originalskick innan du flyttar ut.

24 a § Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

En annan dålig sak med att hyra, skulle väl vara att du aldrig kan sälja bostaden, men eftersom du aldrig lagt ut nåt för kontraktet (utöver den brukskostnad du betalat per månad) finns ingen anledning att göra det heller.

På dagens bostadsmarknad med ett stort underskott av bostäder har det vuxit fram en lukrativ marknad för svarta hyreskontrakt. Men detta är olagligt, omoraliskt och sniket och inget för människor med skam i kroppen.

Hyra ut i andrahand – tänk på!

Innan du hyr ut i andrahand är det några få frågor som är viktiga att få svar på. Hur får jag tillstånd att hyra ut? Vilket hyressystem gäller? Kan jag bli återbetalningsskyldig? Hur skriver jag ett giltigt kontrakt? Vad händer om det inte går som jag tänkt det?

Sedan 2013 lyder lagen uthyrning av egen bostad. Lagen gör att det blir skillnad på att hyra ut en hyresrätt och en bostadsrätt i andrahand.

Du måste skaffa tillstånd att hyra ut
Om du ska hyra ut din hyresrätt eller bostadsrätt i andrahand, är det du som ska söka tillstånd för uthyrningen av värden eller bostadsrättföreningen. Det är upp till värden/föreningen om den/de vill tillåta att du hyr ut i andrahand. Om du har speciella skäl att hyra ut så ska du få det. Vanliga anledningar som ger tillstånd att hyra ut i andrahand är sjukdom, studier på annan ort, tillfälligt arbete på annan ort, separation, ”provbo” med en framtida sambo, särskilda familjeförhållanden, eller andra jämförbara anledningar.

Utan tilltånd kan du förlora din lägenhet
För hyresrätter är det oerhört viktigt att ha värdens tillstånd när du hyr ut eftersom du annars bryter mot det avtal du har med värden. Du kan förlora ditt förstahandskontrakt även om andrahandshyresgästen inte missköter sig, eftersom otillåten andrahandsuthyrning betraktas som grund för uppsägning av kontrakt.

För bostadsrätter står det oftast i föreningens stadgar hur en andrahandsuthyrning ska gå till och om någon bryter mot dessa får uthyraren en varning. I allvarliga fall kan olovlig uthyrning leda till att bostadsrättsinnehavaren blir ombedd att flytta och sälja sin lägenhet.

Om värden upptäcker att du hyr ut utan tillstånd ska han/hon skicka en anmodan om rättelse så att du har tid att avhysa din andrahandshyresgäst men se inte det som ett kryphål i lagen. Det ger dig lite mer tid men värden har fortfarande rätten på sin sida och det är bara onödigt att göra sig ovän med sin värd eftersom du får hyra ut i de allra flesta fall om du bara söker tillstånd.

Skaffa skriftligt, spela in eller på annat sätt dokumentera
Tillstånd bör vara skriftligt och krävs oavsett om hyra ska betalas eller inte. Se till att söka i god tid innan du ska börja hyra ut. Muntligt avtal gäller, men precis som med kontraktet kan det vara svårt att bevisa överenskommelsen om det uppstår någon oenighet. Om muntliga avtal ändå ingås är det värt att spela in avtalet. Så länge du som spelar in är med i samtalet så är det lagligt.

Ett tillstånd gäller bara för den person som förstahandshyresgästen valt att hyra ut till; Ny hyresgäst = Nytt tillstånd. Om uthyrningen av någon anledning måste förlängas måste ett nytt medgivande till.

Tillståndsformulär för andrahandsuthyrning hämtas hos din hyresvärd/bostadsrättsförening.

Om värden/föreningen inte gillar din andrahandshyresgäst:

Värden har ingen skyldighet att ge sitt tillstånd till andrahandsuthyrning. Värden kan vägra om det finns välgrundade misstankar om att andrahandshyresgästen inte är skötsam, till exempel dåliga referenser. Däremot inte på grund av dennes oförmåga att betala hyran, som ju alltid är förstahandshyresgästens ansvar.

Om värden vägrar ge tillstånd till uthyrning trots att beaktansvärda skäl är uppfyllda kan hyresgästen få ett tidsbegränsat tillstånd hos hyresnämnden. Hyresnämnden kan bara ge tillstånd för uthyrning till namngiven person och en begränsad tid. I samtliga fall förutsätter hyresnämndens tillstånd att upplåtelsen är tillfällig och att förstahandshyresgästen avser att flytta tillbaka.

Det här betyder att det i de flesta fall inte föreligger något lagligt hinder att hyra ut sin lägenhet i andra hand, om en bra anledning finns och det är tillfälligt.

Tillståndsblankett för tillfällig uthyrning finns på hyresnämndens hemsida

Bruksvärdeshyra eller marknadsliknande kostnadshyra?
Om du som hyresvärd ska hyra ut din bostad så gäller olika regler för hyressättning beroende på om du hyr ut en bostadsrätt eller en hyresrätt.

Om du som ska hyra ut;

  • Hyr bostaden, så gäller hyreslagen och du får hyra ut till bruksvärdeshyra. Det innebär att det inte är upp till dig att sätta hyran beroende på hur mycket du tror att den som hyr är villig att betala. Vi har inte marknadshyror i Sverige och det gäller även andrahandsmarknaden. Vid oskäligt hög hyra riskerar du att bli återbetalningsskyldig till din hyresgäst.
    (Andrahand i hyresrätt)
  • Äger bostaden, så gäller både hyreslagen och lagen om uthyrning av egen bostad. Då får du hyra ut till en marknadsliknande hyra som är tänkt att hypotetiskt täcka dina kostnader för att äga bostaden. Du behöver inte betala tillbaka eventuell oskäligt hög hyra.
    (privatuthyrning av bostadsrätt/äganderätt)

Hyra ut hyreslägenhet. Ofta ligger din förstahandshyra ungefär på bruksvärdesnivån. Men det kan vara värt att kolla upp! Om din hyra ligger väldigt lågt kan du ha rätt att ta ut ett högre belopp än din hyra och då tjänar du lite pengar på det hela. Det här är dock ovanligt eftersom hyresvärden oftast redan tar ut bruksvärdet. Men kommer du underfund med att bruksvärdet ligger lägre än din hyra så får du inte ta ut mer än motsvarande hyra av din andrahandshyresgäst. Men då kan du ju samtidigt pröva hyran i hyresnämnden, eftersom den då ligger för högt. Är du medlem i Hyresgästföreningen hjälper de dig att ta reda på bruksvärdet på just din lägenhet. De kan också hjälpa dig om din förstahandshyra ligger för högt.

Hyra ut bostadsrättEn vanlig missuppfattning är att den som hyr ut en bostadsrätt har rätt att ta ut en hyra som täcker avgiften och kostnader för lånen. Förr gällde bruksvärdesprincipen i alla hyrda bostäder, även om det var en bostadsrätt i andrahand. Nu räknas den högsta tilåtna hyran för bostadsrätter som hyrs ut med en schablon för att få fram kapitalkostnaden. Sedan läggs driftkostnaderna på. Schablonen har ingen relation till dina verkliga lånekostnader utan du kan ha högre eller lägre lån men maxhyran är densamma.

Ta inte ut för hög hyra!
Hyresrätt. Att ta ut en för hög hyra kan komma som ett surt brev på posten ganska långt efter uthyrningstiden, och i praktiken leda till en hårt ekonomiskt slag som i värsta fall slutar i personlig konkurs. Om du hyr ut en hyresrätt eller om du hyr ut mer än en bostadsrätt ta då reda på vad bruksvärdeshyran ligger på och sätt den som hyra.

Din andrahandshyresgäst kan gå till hyresnämnden och begära prövning om hyran varit oskäligt hög. Du kan då bli återbetalningsskyldig för upp till ett års mellanskillnad mellan hyran som din hyresgäst betalt och den hyra som hyresnämnden finner vara bruksvärdeshyran. Om du blir återbetalningsskyldig. Be om att få betala tillbaka i flera omgångar.

Bostadsrätt. Även om du hyr ut en bostadsrätt så kan din hyresgäst gå till hyresnämnden för att få en sänkt hyra.Hyresgästen måste däremot först ta kontakt med dig. Hyresnämnden kan, när det gäller andrahandsuthyrning av bostadsrätter, bara sänka hyran för din hyresgäst framåt i tiden. Du kan alltså inte bli återbetalningsskyldig till din hyresgäst, även om hyran varit för hög.

Kontrakt

  • I andrahandskontraktet bör anges att andrahandshyresgästen är skyldig att teckna hemförsäkring.
  • Är hyrestiden längre än två år bör du begära att andrahandshyresgästen skriver på ett avtal där han/hon avsäger sig besittningsrätten till lägenheten (se besittningsrätt). Om du hyr ut max en egen bostadsrätt i taget gäller nya regler där du behåller besittningsrätten oavsett hur länge andrahandshyresgästen bor i din lägenhet. Men är du osäker på reglerna – ta det säkra före det osäkra och skriv in att besittningsrätten ska avtalas bort för din hyresgäst i kontraktet.

Avtalsformulär för att avtala bort besittningsrätten finns att ladda ner på hyresnämndens hemsida eller här>>

  • Hyran ska anges på kontraktet. Skriv också in att hyran ska följa hyresutvecklingen för lägenheten; om hyran höjs under uthyrningstiden ska alltså även andrahandsuthyran justeras.
  • Ange var hyran ska betalas, t ex ett konto i din bank. Det är inte bra att andrahandshyresgästen betalar hyran direkt till fastighetsägaren eftersom du som förstahandshyresgästen kan bli uppsagd om hyran inte betalas i tid.

Om du ska hyra ut din lägenhet är det viktigt att kontrollera att andrahandshyresgästen har möjlighet att betala och går att lita på, eftersom det är du som ansvarar gentemot hyresvärden för betalning av hyran. En privatperson kan gratis begära att få kreditupplysning på sig själv en gång om året. Det är därför lämpligt att andrahandshyresgästen presenterar en sån, eftersom alla eventuella betalningsanmärkningar framgår av den. Kreditkontroll görs lättast av andrahandshyresgästen på dennes bank.

* * *

Länkar:
Hyresnämnden
Skatteverket

Lagen om uthyrning av egen bostad

Sammanfattning

Så här fungerar lagen om uthyrning av egen bostad;

  • gäller bara villor, äganderätter och bostadsrätter, och
  • gäller endast ett (1) objekt, som
  • en privatperson hyr ut, och
  • har en reglering om vad den högsta hyran kan få vara, och
  • båda parter kan begära ändrade villkor vid hyresnämnden efter kontakt med motparten,
  • däremot så är det inte möjligt att få tillbaka hyra som varit hög i efterhand.
  • Uppsägning är 1 månad för hyresgästen (alltid) och 3 månader för hyresvärden (om ej längre i avtal).
  • besittningsrätt gäller ej
  • För övriga regler om hyresförhållandet gäller hyreslagen (t ex skötsel av bostaden)

Hyran i den nya bostadsformen blir en variant av marknadshyra och kan bli högre än bruksvärdeshyran. Hyresgästen och Hyresvärden får fritt komma överrens om en hyrenivå, men om hyran påtagligt överskrider kapitalkostnaden (ungefär räntan) och driftkostnaden (till exempel avgift till bostadsförening) för bostaden så kan Hyresnämnden fastställa en lägre hyra. Maxnivån för en månadshyra fastställs genom att räkna ut en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde och lägga samman detta med driftkostnaderna.

Från och med 1 februari 2013 kan man bara få tillbaka hyra om man hyr en hyresrätt. För avtal som ingåtts innan lagen trätt i kraft så gäller Hyreslagen (Jordabalken, 12 kapitlet)

Läs mer om lagen

År 2013 trädde lagen om urhyrning av egen bostad i kraft vilket innebar en risk för dyrare hyra för många som hyr i andrahand. Huvudregeln för all uthyrning är fortfarande Hyreslagen (Jordabalken 12 kapitlet). Den beskriver hur hyresgästen får använda lägenheten, tillträde och vad som händer om något går sönder i lägenheten.

Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, innebär ett undantag från hyreslagen. Lagen gäller bara för villor, äganderätter och bostadsrätter ägda av privatpersoner. Hyran i bostadsformen är en variant av marknadshyra och kan bli högre än bruksvärdeshyran. Den marknadsliknande hyran vid privatuthyrning ska schablonmässigt motsvara kostnaden för drift av bostaden inklusive kostnaden för lån (ränta). Amorteringar räknas inte som en kostnad utan är snarare en form av sparande för bostadsägaren.

Hyresgästen har inte besittningsrätt för denna typ av ”andrahandsuthyrning”. Däremot så har hyresgästen alltid rätt att säga upp hyreskontraktet med kortare tid än för hyreslagen. Enbart en månads uppsägningstid tillämpas. Hyresvärden har däremot minst tre månaders uppsägningstid eller längre om parterna avtalat om detta. Hyresgästen tvingas alltså att avstå från både bruksvärdeshyra och besittningsrätt. För alla övriga regler, såsom skötsel av bostaden, så används hyreslagen.

För övrig uthyrning gäller gamla vanliga hyreslagen. Det vill säga bruksvärdeshyra och retroaktiv återbetalning av oskäligt dyr hyra gäller för de som hyr en hyresrätt, oavsett om det är i andra, tredje eller fjärde hand. Det gäller även för den som hyr objekt nummer två av en privat person som hyr ut sitt eget ägda boende.

Lagen sägs införa marknadshyror. Idag finns redan en variant av förhandlade marknadshyror, pressumtionshyror. Med lagen om uthyrning av egen bostad tillkommer en till variant av marknadsliknande hyra. Pressumtionshyror får idag användas vid nybyggnation. Det gör att det även idag i en hyresrätt kan finnas höga hyresnivåer då pressumtionshyror i princip följer marknadsnivån. Att en svart marknad blir vit är delvis sant. Det behöver däremot inte innebära att unga får det bättre på bostadmarknaden. Att hyror går upp gör att det blir dyrare. Att retroaktiv återbetalning av oskälig hyra tas bort gör att det blir dyrare. Att hyresmarknaden är öppen gör att det är lättare att jämföra vad andra hyresvärdar kräver för andrahandsboende. Men det leder inte nödvändigtvis till att det blir bättre villkor på marknaden.

Räkna ut marknadsliknande hyra

Hyresgästen och Hyresvärden får fritt komma överens om en hyresnivå, men om hyran påtagligt överskrider kapitalkostnaden (ungefär räntan) och driftkostnaden (till exempel avgift till bostadsförening) för bostaden så kan Hyresnämnden fastställa en lägre hyra. Maxnivån för en månadshyra fastställs genom att räkna ut en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde och lägga samman detta med driftkostnaderna.

Så här beskrivs det i lagen;

”Vid en tvist om hyran ska hyresnämnden, om inte en lägre hyra följer av avtalet, fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. ”

lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 4 §, stycke 2.

Förklaring av orden i lagen

Kapitalkostnaden – Bostadens marknadsvärde gångras med skälig avkastningsränta och delas sedan i tolv månader för att få fram kapitalkostnaden per månad. Uträkning av kapitalkostnaden är schabloniserad och har ingen relation till uthyrarens verkliga kostnader. Det spelar alltså ingen roll om bostaden är belånad och faktiskt är belastad med räntekostnader eller ej.

Bostadens marknadevärde – priset på bostaden om den skulle säljas idag. Om bostaden är nyinköpt bör priset vid köp av bostaden kunna användas eller så får en värdering göras genom att jämföra med priset på liknande bostäder.

Skälig avkastningsränta – ränta på kapitalvärdet. Idag ligger riktvärdet på 0,04 för vad som är skäligt.

Driftkostnader – fasta och rörliga kostnader vid användning av bostaden, till exempel avgift till bostadsrättsförening, slitage av möbler, kostnad för el, bredband, vatten etc. Här ska de faktiska kostnaderna användas.

(Bostadens marknadevärde * skälig avkastningsränta)/12
+ Driftkostnader
= Max nivån av marknadsliknande hyran

Från och med 1 februari 2013 så kan man bara få tillbaka hyra om man t ex hyr en hyresrätt

Läs mer i andra källor

Förarbetena till lagen finns i SOU 2012:25 som kan hittas här.

Ansökningsbrev till hyresgästar

Tips inför brev till hyresvärdar

Exempel på brev hittar du i vår bostadssökarguide Egenmakt. Nedan följer en mer utförlig text på vad du bör tänka på.

Börja med att presentera dig själv , vad du heter och hur gammal du är. Högst uppe i ena hörnet, eller i sidhuvudet på Word, kan du skriva ditt personnummer eller liknande.

Sedan kan du förklara hur du bor i dag, men bara om du tror att det förbättrar dina chanser, annars struntar du i att nämna det. Generellt kan man säga att desperation inte är något hyresvärdar lyssnar till, de blir snarare misstänksamma.

Berätta också varför du söker lägenhet, att du ska börja plugga, att du har hittat jobb eller att du och din partner vill flytta ihop. Tänk på att ge en bra anledning! Om du till exempel måste hitta nytt boende för att du blir utslängd från ännu ett andrahandskontrakt kan skrivas om till att du vill hitta ett långsiktigt boende nära ditt nya jobb eller nära din familj. Undvik också att säga att du och din partner ska provbo, det kan skicka ut signaler om instabila hyresgäster, bättre att skriva att ni vill hitta en gemensam egen lägenhet då ni bott ihop i andra hand eller liknande.

Tänk på att konkurrensen är hård! Hyresvärdar vill oftast ha hyresgäster som bor kvar länge. Det är bra att återkomma till detta i ansökningsbrevet, att du till exempel söker ett fast, långsiktigt boende, att du vill slå dig ner. Använd ord som antyder att du vill bo kvar länge och inte orkar flytta mer.

Hyresvärdar vill också ha folk som vill bo just i en specifik stadsdel, på detta sätt får man hyresgäster som inte är så benägna att flytta vidare igen och man slipper också de mest desperata bostadsletarna. Undvik därför att skriva att du kan tänka dig att bo precis var som helst, även om så är fallet. Ta istället reda på var hyresvärden har lägenheter (tex i norra stan eller i Kungsladugård) och skriv att det är just där du vill bo, kanske på grund av att du har släkt eller vänner just där eller jobbar i närheten, har växt upp där och så vidare. Ett plus är också om du känner till värden ytterligare och kan hänvisa till andra bra egenskaper hos värden som gör att du vill bo just hos denne.

Det som är riktigt intressant är ju hur du ska betala för dig. Det viktigaste för en hyresvärd är att du kan visa att du kommer att kunna betala hyran. Berätta därför utförligt hur det ska gå till, men undvik vissa fällor! I mångas ögon är man i princip arbetslös om man inte har en fast anställning, trots att unga idag oftast inte har en fast anställning. Nämn bara vilken anställningsform du har om du har just en fast anställning. Annars är det mycket bättre att berätta vad du jobbar med och att du kommer klara av att betala en hyra på si och så mycket. Många drar då slutsatsen att jobb betyder fast anställning. Om du har en hygglig eller riktigt bra årsinkomst kan det vara bra att skriva ut beloppet, annars kan du hålla dig till att förklara att du kommer att klara av en hyra.

Om du är student och går på CSN, använd det för att visa att du för flera år framöver har en trygg inkomstkälla, om än liten. Kanske jobbar du extra vid sidan av studierna, berätta om det också. Går du på a-kassa behöver det inte vara kört, det ses också som en inkomst som är relativt stabil och dessutom får du ju snart jobb. Om du går på socialbidrag brukar det generellt vara kört, tyvärr.

Ett annat smart sätt att förbättra sin inkomst i andras ögon är att be någon släkting eller närstående att bli din borgensman. Att gå i borgen innebär ett löfte att betala en skuld för för dig om du har svårt att till exempel betala hyran en månad. Även om du inte tror att du kommer att hamna i den situationen kan det vara bra att till exempel be ens föräldrar bli borgensmän. Värden ser då dig som en tryggare hyresgäst. Mer information hittar du på www.konsumentverket.se.

En hyresvärd kollar oftast upp din ekonomiska historia genom att göra en kreditkoll på dig. Om du har haft eller har betalningsanmärkningar är det lika bra att berätta det i brevet. De allra flesta betalningsanmärkningar bland unga rör mobiltelefonabonnemang och det kan vissa hyresvärdar bortse från om de är betalda i dagsläget. Om anmärkningarna rör obetalda hyror är det oftast kört tyvärr, även om skulden är betald. I det fallet är det bättre att inte nämna det och hoppas på det bästa (och förstås se till att betala hyran i tid!).

Referenser från tidigare boenden är alltid bra, så länge du skött dig vill säga, och är lätt att fixa i efterhand. Det kan räcka med ett telefonnummer eller en signerad A4. Har du hyrt i andra hand av någon lagligt ber du värden intyga att allt gått bra. Om du hyrt olagligt, be den personen du hyrde av att intyga att du skötte dig och betalade i tid etc. Mamma eller pappa är aldrig en bra referens att lämna.

Något annat som en hyresvärd lätt kan kolla upp är om du har blivit prickad i störningsjouren (man vet inte alltid om man är med i registret, men om du har haft fest eller liknande och en väktare kommit till lägenheten, då har du med all säkerhet en prick). Det är snarare regel än undantag om du försöker byta lägenhet med någon att värden kollar detta. Ha en bra förklaring till hands! Kanske firade ni en stor födelsedag, en förlovning eller så, och skruvade ner volymen på festen direkt efter tillsägning och bad sedan om ursäkt personligen till grannarna. Man kan också säga att man blivit oskyldigt utpekat, vilket ofta är fallet då väktaren i sin tur inte rapporter om det var störande eller ej, bara att de har fått rycka ut efter samtal från till exempel en exceptionellt sur granne.

Se till att ha alla dina papper redo! Det finns en mängd intyg som du kan berätta att du har i ansökan men som du inte behöver skicka med men vara beredd att visa upp vid förfrågan:

 

  • Arbetsintyg från din arbetsplats (fråga din chef om du inte har något). Har du många jobb, skicka med alla olika arbetsintyg!
  • Utbetalningsplan från Centrala studiestödsnämnden (den kan du skriva ut på CSN) alternativt antagningsbevis från högskola (den får du i brevlådan alternativt från Antagningsservice antagning.se).
  • A-kassebrev (kontakta din a-kassa).
  • Papper på att du har en borgensman (kolla in Konsumentverket).
  • Referenser från tidigare boende.