Så här funkar nya lagen!

Sammanfattning

Så här fungerar nya lagen om uthyrning av egen bostad;

  • gäller bara villor, äganderätter och bostadsrätter, och
  • gäller endast ett (1) objekt, som
  • en privatperson hyr ut, och
  • har en reglering om vad den högsta hyran kan få vara, och
  • båda parter kan begära ändrade villkor vid hyresnämnden efter kontakt med motparten,
  • däremot så är det inte möjligt att få tillbaka hyra som varit hög i efterhand.
  • Uppsägning är 1 månad för hyresgästen (alltid) och 3 månader för hyresvärden (om ej längre i avtal).
  • besittningsrätt gäller ej
  • För övriga regler om hyresförhållandet gäller hyreslagen (t ex skötsel av bostaden)

Hyran i den nya bostadsformen blir en variant av marknadshyra och kan bli högre än bruksvärdeshyran. Hyresgästen och Hyresvärden får fritt komma överrens om en hyrenivå, men om hyran påtagligt överskrider kapitalkostnaden (ungefär räntan) och driftkostnaden (till exempel avgift till bostadsförening) för bostaden så kan Hyresnämnden fastställa en lägre hyra. Maxnivån för en månadshyra fastställs genom att räkna ut en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde och lägga samman detta med driftkostnaderna.

Från och med 1 februari 2013, då ny lag träder i kraft, så kan man bara få tillbaka hyra om man hyr en hyresrätt. För avtal som ingåtts innan lagen trätt i kraft så gäller Hyreslagen (Jordabalke, 12 kapitlet)

Läs mer om nya lagen

Den första februari träder en ny lag i kraft som ger risk för dyrare hyra för många som hyr i andrahand. Huvudregeln för all uthyrning kommer fortfarande att vara Hyreslagen (Jordabalken 12 kapitlet). Den gäller för hur hyresgästen får använda lägenheten, tillträde och vad som händer om något går sönder i lägenheten.

Den nya lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, blir ett undantag från hyreslagen. Lagen gäller bara för villor, äganderätter och bostadsrätter ägda av privatpersoner. Hyran i bostadsformen blir en variant av marknadshyra och kan bli högre än bruksvärdeshyran. Den marknadsliknande hyran vid privatuthyrning ska schablonmässigt motsvara kostnaden för drift av bostaden inklusive kostnaden för lån (ränta). Amorteringar räknas inte som en kostnad utan är snarare en form av sparande för bostadsägaren.

Hyresgästen har inte besittningsrätt för denna typ av ”andrahandsuthyrning”. Däremot så har hyresgästen alltid rätt att säga upp hyreskontraktet med kortare tid än för hyreslagen. Enbart en månads uppsägningstid tillämpas. Hyresvärden har däremot minst tre månaders uppsägningstid eller längre om parterna avtalat om detta. Hyresgästen tvingas alltså att avstå från både bruksvärdeshyra och besittningsrätt. För alla övriga regler, såsom skötsel av bostaden, så används hyreslagen.

Så här fungerar nya lagen om uthyrning av egen bostad;

  • gäller bara villor, äganderätter och bostadsrätter, och
  • gäller endast ett (1) objekt, som
  • en privatperson hyr ut, och
  • har en reglering om vad den högsta hyran kan få vara, och
  • båda parter kan begära ändrade villkor vid hyresnämnden efter kontakt med motparten,
  • däremot så är det inte möjligt att få tillbaka hyra som varit hög i efterhand.
  • Uppsägning är 1 månad för hyresgästen (alltid) och 3 månader för hyresvärden (om ej längre i avtal).
  • besittningsrätt gäller ej
  • För övriga regler om hyresförhållandet gäller hyreslagen (t ex skötsel av bostaden)
  • För övrig uthyrning gäller gamla vanliga hyreslagen. Det vill säga bruksvärdeshyra och retroaktiv återbetalning av oskäligt dyr hyra gäller för de som hyr en hyresrätt, oavsett om det är i andra, tredje eller fjärde hand. Det gäller även för den som hyr objekt nummer två av en privat person som hyr ut sitt eget ägda boende.

Den nya lagen har sagts införa marknadshyror och att göra svart till vitt. Idag finns redan en variant av förhandlade marknadshyror, pressumtionshyror. Med den nya lagen om uthyrning av egen bostad tillkommer en till variant av marknadsliknande hyra. Pressumtionshyror får idag användas vid nybyggnation. Det gör att det även idag i en hyresrätt kan finnas höga hyresnivåer då pressumtionshyror i princip följer marknadsnivån. Dessa har även nyligen höjts och förlängts så att pressumtionshyrorna får gälla under längre tid. Att en svart marknad nu blir vit är delvis sant. Det behöver däremot inte innebära att unga får det bättre på bostadmarknaden. Att hyror går upp gör att det blir dyrare. Att retroaktiv återbetalning av oskälig hyra tas bort gör att det blir dyrare. Att hyresmarknaden blir öppen gör att det är lättare att jämföra vad andra hyresvärdar kräver för andrahandsboende. Men det leder inte nödvändigtvis till att det blir bättre villkor på marknaden.

Räkna ut den nya marknadsliknande hyran

Hyresgästen och Hyresvärden får fritt komma överrens om en hyrenivå, men om hyran påtagligt överskrider kapitalkostnaden (ungefär räntan) och driftkostnaden (till exempel avgift till bostadsförening) för bostaden så kan Hyresnämnden fastställa en lägre hyra. Maxnivån för en månadshyra fastställs genom att räkna ut en skälig avkastningsränta på bostadens marknadevärde och lägga samman detta med driftkostnaderna.

Så här beskrivs det i lagen;

”Vid en tvist om hyran ska hyresnämnden, om inte en lägre hyra följer av avtalet, fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. ”

lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 4 §, stycke 2.

Förklaring av orden i lagen

Kapitalkostnaden – Bostadens marknadsvärde gångras med skälig avkastningsränta och delas sedan i tolv månader för att få fram kapitalkostnaden per månad. Uträkning av kapitalkostnaden är schabloniserad och har ingen relation till uthyrarens verkliga kostnader. Det spelar alltså ingen roll om bostaden är belånad och faktiskt är belastad med räntekostnader eller ej.

Bostadens marknadevärde – priset på bostaden om den skulle säljas idag. Om bostaden är nyinköpt bör priset vid köp av bostaden kunna användas eller så får en värdering göras genom att jämföra med priset på liknande bostäder.

Skälig avkastningsränta – ränta på kapitalvärdet. Idag ligger riktvärdet på 0,04 för vad som är skäligt.

Driftkostnader – fasta och rörliga kostnader vid användning av bostaden, till exempel avgift till bostadsrättsförening, slitage av möbler, kostnad för el, bredband, vatten etc. Här ska de faktiska kostnaderna användas.

(Bostadens marknadevärde * skälig avkastningsränta)/12
+ Driftkostnader
= Max nivån av marknadsliknande hyran

Från och med 1 februari 2013 så kan man bara få tillbaka hyra om man t ex hyr en hyresrätt

Läs mer i andra källor

Regeringens faktablad om dyrare hyra vid privat uthyrning hittas här.

Förarbetena till lagen finns i SOU 2012:25 som kan hittas här.